相続した空き家を売ると、税金が大きく変わることがあります

「親から相続した実家は古く、住む予定もない。売ろうと思うが、税金はどのくらいかかるのだろうか」。岡山市・赤磐市・備前市・和気町でも、よくいただくご相談です。

このとき知っておきたいのが、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称「空き家の3,000万円特別控除」です。要件を満たせば、売却で得た利益(譲渡所得)から最大3,000万円を差し引けるため、税金が大きく減る、あるいはかからないこともあります。

一方で、この特例は要件が細かく、期限もあります。「使えると思っていたのに、実は対象外だった」「気づいたときには期限が過ぎていた」というお話も、残念ながら少なくありません。この記事では、どんな家が対象になるのか、いつまでに売ればよいのか、見落としやすい注意点は何かを、国税庁の情報をもとに整理します。

なお、相続した実家の売却全体の流れは相続した家を売却する際の流れと注意点、空き家を「そのまま」にしておくリスクは空き家を「そのまま」にする危険でも解説しています。

どんな制度?仕組みをやさしく整理します

不動産を売って利益が出ると、その利益に対して所得税・住民税がかかります。利益(譲渡所得)は、おおまかに次の式で計算します。

• 売却価格 − (取得費 + 売却にかかった費用) = 譲渡所得

この譲渡所得から、さらに最大3,000万円を差し引けるのが、この特例です。たとえば、売却価格が2,500万円で、取得費と売却費用が合わせて500万円なら、譲渡所得は2,000万円です。この全額が3,000万円の控除の範囲内なので、譲渡所得はゼロになり、所得税・住民税はかからない計算です。(あくまで分かりやすくするための単純な例です。)

古い実家の場合、購入時の金額が分からないことも多いでしょう。そのような場合は、売却価格の5%を取得費とみなす扱いがありますので、結果として譲渡所得が大きくなりやすく、この特例の効果が大きくなります。

対象になる家の主な要件

国税庁の案内では、主に次のような要件が示されています。細かな条件が多いので、ここでは代表的なものを挙げます。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること(いわゆる旧耐震基準の家)
• マンションのような区分所有建物ではないこと
• 相続の開始の直前まで、亡くなった方が1人で住んでいたこと(亡くなった方以外に住んでいる人がいなかったこと)
• 相続したあと、売るまでの間に、貸したり、事業に使ったり、自分で住んだりしていないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震性のある家屋として売るか、家屋を取り壊して土地だけを売ること
• 親子や夫婦など、特別な関係のある人への売却ではないこと

このほか、亡くなった方が老人ホームなどに入所していた場合に、一定の条件のもとで対象になる扱いもあります。昭和56年5月31日以前に建った家は、築45年以上です。岡山市周辺でも、相続で受け継ぐ実家には、この条件に当てはまる家が少なくありません。

期限は「相続から3年後の年末」と「2027年末」のどちらか早いほう

期限には、2つの基準があります。

• 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• この特例自体が、2027年(令和9年)12月31日までの売却が対象であること

たとえば、2024年3月にお母様が亡くなったとします。「相続から3年」を数えると2027年3月で、その年の12月31日が期限です。2025年5月に相続した場合は、「相続から3年」を基準にすると2028年末になりますが、特例の期限が2027年末ですので、実際に使えるのは2027年末までに売った場合です。

ここで気をつけたいのは、売買契約を結ぶ日と、物件を引き渡す日が別になることです。売却の時期をどちらの日で考えるかによって、期限に間に合うかどうかが変わる場合があります。契約から引き渡しまでには、通常1〜2か月以上かかることもあるため、年末ぎりぎりで動くのは危険です。具体的な日付の扱いは、税務署や税理士に確認してください。

2024年から変わった点|相続人が3人以上の場合

2024年(令和6年)1月1日以降の売却では、相続人の数によって控除額が変わるようになりました。

• 相続人が複数いる場合は、売主ごとに控除の枠が使える
• 相続人が3人以上の場合は、1人あたりの上限が2,000万円になる

つまり、きょうだい3人で相続して共有名義で売る場合は、1人あたり最大2,000万円が上限になるということです。以前の「1人3,000万円」の感覚で計算していると、見込みが狂ってしまうことがあります。

見落としやすい注意点

特例の対象かどうかを確認する際に、特に見落としやすいのは次の点です。

• 耐震と解体の扱い:家を残して売る場合は、耐震基準を満たしている必要があります。現実的には、解体して土地として売るケースが多くなります。買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修や解体を行う場合も対象になるという取り扱いがあります。
• 相続登記が済んでいること:特例の適用には、相続した方の名義になっていることなど、書類をそろえる必要があります。名義変更が済んでいない場合は、先にそちらを進める必要があります。詳しくは相続登記の義務化とは？をご覧ください。
• 確定申告が必要:特例を使うには、売却した翌年に確定申告をする必要があります。申告をしなければ、特例は受けられません。
• 市区町村の確認書類:申告の際には、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類が必要になります。取得に日数がかかる場合があるため、早めに手続きしておきましょう。
• 解体の費用と時期:解体費用は、売却のために必要な費用として、譲渡所得の計算に含められるのが一般的です。ただし、解体のタイミングや契約の形によっては扱いが変わる場合があります。

「片付けてから」と考えているうちに期限が近づくことも

実家の片付けに時間がかかり、売却の準備が進まないまま、期限が近づいてしまうことがあります。荷物が残ったままでも、売却の相談や無料査定は可能です。片付けの進め方について、残置物があっても売れる？買取という選択肢や特定空家に指定されないためにの記事もご参考にしてください。

取り壊して売るか、そのまま売るか｜解体のタイミングにも注意

この特例を使う場合、「家屋を取り壊して土地だけを売る」か、「耐震性を満たした家屋として売る」かのどちらかになります。昭和56年5月31日以前に建った古い家を、耐震基準を満たす状態にするには、補強工事や証明書の取得が必要になることが多く、現実的には解体を選ぶケースが目立ちます。

解体の進め方には、大きく分けて2つの方法があります。

• 売主が先に解体して、更地にしてから売る
• 古い家が建ったままの状態(古家付きの土地)で売り、買主が解体する

売主が先に解体すると、まとまった費用を先に支払う必要があります。解体費用は、建物の大きさや構造、道路の幅、周辺の状況によって変わるため、見積もりを取って確認することが大切です。一方で、古家付きのまま売る場合は、買主が解体することを前提とした価格になるのが一般的です。どちらが手元に残るお金が多くなるかは、物件ごとに異なります。

また、解体するタイミングで、固定資産税が変わる点にも注意が必要です。住宅が建っている土地は、固定資産税が軽減される特例の対象になっていることが多く、建物を取り壊すと、この軽減がなくなる場合があります。固定資産税は、毎年1月1日時点の状況をもとに課税されるため、年末に解体して売却が翌年にずれ込むと、翌年の税額が上がる可能性があります。解体は、売却の見通しが立ってから進めるのが安心です。

買主が売却の翌年2月15日までに解体や耐震改修を行う場合も特例の対象となる取り扱いがありますが、買主との契約内容も関係してきます。この方法を使うときは、事前に税務署や税理士に確認したうえで、不動産会社に相談してください。

まずは「自分の家が対象か」を確認するところから

この特例は、使えれば効果の大きい制度ですが、要件が細かいぶん、自己判断は禁物です。次の3点を、早めに確認することをおすすめします。

• 建物の建築時期(登記簿や、固定資産税の資料で確認できます)
• 亡くなった方が、相続の直前まで1人で住んでいたかどうか
• 売却の目標時期と、特例の期限との関係

そのうえで、税金面の最終的な判断は、税務署や税理士に確認してください。当社は不動産会社として、売却の流れや時期、解体の要否を含めた進め方のご相談をお受けしています。無料査定は、机上・訪問のどちらも無料です。岡山市・赤磐市・備前市・和気町・瀬戸内市の空き家について、お気軽にご相談ください。

※本記事は2026年11月時点の情報をもとにしています。税制は改正されることがあります。個別の適用可否は、国税庁の最新の案内をご確認のうえ、税務署・税理士にご相談ください。