岡山県で不動産会社を経営している、咲良不動産の畠中です。

共働きのご夫婦から、マイホームのご相談を受けるときに、よく出てくるのが「ペアローン」です。「二人の収入を活かして、少し予算を上げられるなら」と、前向きに検討される方が増えています。一方で、「将来、離婚や転職、住み替えがあったらどうなるのか」という漠然とした不安を口にされる方も、少なくありません。

この記事では、ペアローンの仕組みと、特に「出口」で起きやすい困りごとを、できるだけ分かりやすく整理します。ペアローンが悪いと言いたいわけではありません。仕組みを理解したうえで、納得して選んでいただくための材料です。

ペアローンとは？収入合算との違い

共働きのご夫婦が住宅ローンを組む方法には、大きく次のようなものがあります。

• ペアローン：ご夫婦が、それぞれ別々に住宅ローンを契約する方法です。契約が2本になり、それぞれが自分のローンの債務者になります。一般に、お互いが相手のローンの連帯保証人になる形が取られますが、金融機関によって扱いは異なります
• 収入合算(連帯債務・連帯保証)：ご夫婦の収入を合わせて、1本のローンを組む方法です。主たる債務者が1人で、もう1人が連帯債務者または連帯保証人になります
• 単独でのローン：どちらか一方の収入だけで、1本のローンを組む方法です

ペアローンは、それぞれが借りられる金額を足し合わせられるため、単独ローンよりも、購入できる物件の予算が広がりやすいのが特徴です。また、それぞれの名義でローンを組むため、住宅ローン控除を、それぞれが自分のローン残高に対して受けられる場合があります(控除の条件や金額は、その時点の制度によって変わります)。そのため、メリットの大きい選択肢として検討されることが多いのです。

ペアローンの「出口」で起きやすい困りごと

1．離婚したときに、売りたくても売れない

ペアローンで購入した自宅は、多くの場合、ご夫婦の共有名義になっています。共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。離婚の話し合いの中で、一方が「売りたい」、もう一方が「住み続けたい」と意見が分かれると、売却が進まなくなります。意見がまとまらないまま時間が過ぎ、その間もローンの返済は続きます。

さらに、ローンが2本あるため、一方が「返済を続けたくない」と言い出しても、もう一方は、自分のローンに加えて、相手のローンの連帯保証人としての責任も負っている場合があります。誰がどのローンを返すのか、口約束ではなく、書面で決めておく必要があります。

2．売却しても、残りのローンが完済できない(オーバーローン)

売却価格よりもローンの残高のほうが多い状態を、「オーバーローン」と呼びます。この場合、売却しても完済できず、足りない分を現金などで補う必要があります。ペアローンでは、2本分のローンをまとめて完済する必要があるため、不足額が大きくなりやすく、売るに売れない、という状況になりかねません。購入して間もない時期は、特に残高が多いため注意が必要です。

どれくらいの頭金や自己資金が望ましいかについては、「頭金はいくら必要か｜フルローンと頭金ありで何が変わるか」で整理しています。頭金が少ない場合ほど、将来のオーバーローンのリスクを意識しておくことが大切です。

3．一方が住み続ける場合、ローンの引き継ぎが簡単ではない

離婚後に、どちらか一方が自宅に住み続ける場合、その方が相手のローンも含めて引き継ぐ(借り換える)には、あらためて金融機関の審査を受ける必要があります。1人の収入だけで、2本分のローンを引き継げるかどうかは、審査次第です。審査が通らず、結局売却せざるを得なくなる、というケースも考えられます。審査の見られ方は、「事前審査で見られる6つのポイント」もご参考にしてください。

4．収入が変わったとき(転職・休職・育児など)

ペアローンは、2人の収入を前提に組まれることが多いため、どちらかの収入が減ったときの影響が大きくなります。出産や育児による休職・時短勤務、転職や病気など、ライフステージの変化は誰にでも起こりえます。借りられる金額いっぱいで組んでしまうと、収入が減ったときに、返済が重くのしかかります。

5．万一のときの保障(団体信用生命保険)の考え方

ペアローンでは、それぞれのローンに団体信用生命保険が付くのが一般的です。ただし、亡くなった方のローンは保険で完済されても、もう一方のローンは残ります。どちらかが亡くなっても、自分のローンの返済は続くことになります。保障の内容や範囲は、金融機関や商品によって異なりますので、契約の前に確認してください。

ペアローンを検討するときに確認したいこと

• 借りられる上限ではなく、「どちらかの収入が減っても返せる金額」で考えているか
• 頭金や自己資金をどのくらい用意できるか(将来のオーバーローンの予防になります)
• 名義と持分を、ご夫婦でどのように決めているか(ローンの負担割合と持分は、揃えておくのが一般的です)
• 離婚や転居など、万一のときにどうするか、あらかじめ話し合えているか
• 金融機関の扱い(連帯保証の有無、団体信用生命保険の範囲、借り換えの条件)を、契約前に確認したか

「縁起でもない話は、したくない」と思われるかもしれません。ですが、これらは、購入の前にこそ話し合っておきたいことです。購入後に話し合うよりも、ずっと冷静に決められます。

ペアローンは、どんな方に向いているのか

ペアローンが、悪い選択というわけではありません。たとえば、ご夫婦ともに安定した収入があり、頭金や自己資金にも余裕があって、将来の暮らし方や万一のときの取り決めについても、よく話し合えているご家庭であれば、ペアローンの利点を活かしやすいと言えます。

反対に、借りられる上限いっぱいで予算を組もうとしている場合や、どちらかの収入が将来大きく変わる可能性がある場合は、慎重に考えたほうがよいでしょう。単独のローンや収入合算で組める範囲に予算を抑える、という選択も、立派な選択肢です。ご家庭の状況によって、正解は変わります。

もし、返済が苦しくなったら

ペアローンに限らず、住宅ローンの返済が苦しくなったときは、「滞納してしまう前」に動くのが一番の選択肢を残します。金融機関に返済条件の変更を相談する、自宅を売却して住み替える、といった方法があります。どうしても返済が続けられなくなると、任意売却や競売に進むこともあります。競売になる前にできることは、「支払いに困ったら｜競売になる前にできること」で、また、買い先行の住み替えでダブルローンになってしまった事例は「買い先行の住み替えでダブルローンに」でお話ししています。

共有名義の不動産や、オーバーローンの売却は、手続きが複雑になりがちです。早めに状況を整理するだけでも、選べる道が広がります。

まとめ

• ペアローンは、2人の収入を活かして予算を広げやすく、住宅ローン控除をそれぞれが受けられる場合もある
• その一方で、離婚・収入の変化・売却といった「出口」で、身動きが取りにくくなることがある
• 共有名義の不動産の売却には、共有者全員の同意が必要。ローンの引き継ぎには、あらためて審査がある
• 借りられる上限ではなく、収入が減っても返せる額で考え、万一のときの取り決めを、事前に話し合っておく

ペアローンを組むかどうか、すでに組んでいて見直したい、離婚などで自宅の扱いに悩んでいる。そんなときは、お一人で抱え込まず、お気軽にご相談ください。岡山市・赤磐市・備前市・和気町を中心に、売却や住み替えのご相談をお受けしています。

※本記事は一般的な仕組みの説明であり、ローンの条件や扱いは、金融機関や商品、個別の状況によって異なります。税金(住宅ローン控除、譲渡所得税など)や、離婚に伴う法律上の取り決めについては、税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。