「古い家だから、直してから売ったほうがいいですか?」というご相談

家の売却をご相談いただく方から、とても多くいただく質問があります。それが「壁紙も古いし、水回りも傷んでいる。リフォームしてから売ったほうがいいのでしょうか」というものです。

結論から言うと、売る前に大がかりなリフォームをするのが正解とは限りません。むしろ、費用をかけたのに回収できなかった、という残念なケースもあります。一方で、やっておいたほうがよいことや、手を入れないとかえって損をする場合もあります。

この記事では、岡山市・赤磐市・備前市・和気町・瀬戸内市で、これまで1000件以上の不動産取引に携わってきた立場から、「そのまま売る」場合と「直してから売る」場合の考え方を整理します。売却全体の流れや費用は、売却でかかるお金の全リストや結果は売る前の8割で決まるもあわせてご覧ください。

まず知っておきたい、買主の立場

リフォームの要否を考えるには、家を買う人が何を求めているかを知っておく必要があります。

中古住宅を買う方のなかには、「自分の好みに合わせて、壁紙や設備を選びたい」という方が少なくありません。売主が先に新しい壁紙や設備を入れても、好みと合わなければ評価されにくく、買主が改めてリフォームすることもあります。そうなると、売主が払った費用が価格にそのまま反映されるとは限りません。

また、中古住宅の購入と合わせてリフォーム費用も借りられる住宅ローンがあるなど、買主側でリフォームを前提に購入を考える方も増えています(利用条件は金融機関によって異なります)。売る側が先回りして直すよりも、買主に選んでもらうほうが、結果として売りやすい場合もあるのです。

たとえば、100万円をかけて直したとしても、売却価格が100万円上がるとは限りません。「費用が価格に上乗せできない」という前提で、判断するのが安全です。

売る前にやっておく価値が高いこと

大がかりなリフォームではなく、費用を抑えながら印象を大きく変えられることがあります。

• 片付け・不用品の処分:室内が広く見え、内覧の印象が大きく変わります
• ハウスクリーニング:水回り(キッチン・浴室・トイレ・洗面所)の汚れは、買主の印象に直結します
• 庭の草刈り・庭木の手入れ:外から見たときの第一印象を整えます
• 簡単な修繕:切れた電球、壊れた網戸、ふすまや障子の破れなどです
• 換気・臭い対策:住んでいない家は、湿気や臭いがこもりがちです

内覧で好印象を与える片付け・掃除のコツは、内覧で好印象を与える片付け・掃除のコツで詳しく紹介しています。費用に対して効果が見込みやすいのは、こうした「きれいに見せる」準備です。

直しておいたほうがよいケース

一方で、見た目の問題とは別に、「不具合を知ったうえで、そのまま売る」ことには注意が必要です。

• 雨漏りの跡がある
• シロアリの被害や、床・柱の傷みがある
• 給排水管に漏れがある
• 建物が傾いている、基礎にひびがある

こうした不具合は、買主の安心感や価格交渉に大きく影響します。売主が修理するかどうか、あるいは修理せずに内容を正直に伝えて、そのぶん価格を調整するかは、費用との兼ね合いで決めることになります。いずれにしても、隠さずに伝えることが何より重要です。

「現状渡し」でも、責任がなくなるわけではありません

「古い家だから現状渡しで売ればよい」と考える方もいます。ただし、2020年4月の民法の改正で、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」という考え方に変わりました。

契約不適合責任とは、売った物件が契約の内容に合っていなかったときに、売主が買主に対して負う責任のことです。契約内容に合わない不具合があった場合、買主は、修補や代金の減額などを求められる可能性があります。

個人が売主の場合は、契約書の特約で、責任を負う範囲や期間を限定することが実務ではよく行われます。ただし、売主が不具合を知っていたのに伝えなかった場合は、特約があっても責任を免れない可能性があります。「知らなかった」ではなく、「知っている不具合は、きちんと伝える」ことが大切です。

そのため、売却のときには、建物の状況を書面(物件状況報告書や設備の一覧など)に整理して、買主に伝えます。雨漏りやシロアリの被害、給排水の故障など、分かっていることは、正確に記載してください。

ホームインスペクション(住宅診断)という方法

建物の状態に不安がある場合は、売却前に専門家に建物を調べてもらう「ホームインスペクション(住宅診断)」を利用する方法があります。

建物の劣化状況や雨漏り、傾き、設備の不具合などを事前に把握できるため、買主への説明や、価格の調整の根拠になります。売ったあとの「聞いていなかった」というトラブルを減らす効果も期待できます。費用は、診断の内容や建物の大きさによって異なりますので、事前に見積もりで確認してください。

古い家は「リフォームしない」「買取」も選択肢

築年数が古い家や、傷みが大きい家は、リフォームの費用が大きくなりがちです。そのような場合は、次のような方法もあります。

• 古家付き土地として売る:建物は解体前提として、土地の価値を中心に売り出す方法です
• 不動産会社の買取:不動産会社が直接買い取る方法で、リフォームや片付けをしなくても売却できる場合があります。仲介で売るよりも価格は低くなる傾向がありますが、売却までの期間が短く、契約不適合責任の扱いも契約で整理されるのが一般的です(契約内容による)

残置物がある場合の考え方は、残置物があっても売れる？買取という選択肢で詳しく解説しています。また、売り出し価格をどう決めるかも結果を左右します。この点は、売り出し価格の決め方｜”高く出す”が失敗する理由もご覧ください。

物件の状況別|考え方の目安

ここまでの内容を、物件の状況ごとに整理してみます。あくまで一般的な目安であり、実際の判断は、物件や地域、売り出す時期によって変わります。

住んでいる、または最近まで住んでいた家

生活の様子が残っている場合は、まず片付けと清掃から始めます。大がかりなリフォームよりも、内覧時の印象を整える準備のほうが、費用対効果は高いことが多いです。住みながら売る場合は、荷物を減らして部屋を広く見せるだけでも、印象が変わります。

築年数が古く、傷みの目立つ家

水回りの設備が古い、壁や床が傷んでいるといった場合でも、すぐにリフォームに踏み切るのは慎重にしてください。買主が自分の好みで改修する前提で、価格を調整して売り出すほうが、結果的に早く売れることもあります。雨漏りやシロアリなど、構造に関わる不具合があるかどうかが、判断の分かれ目になります。

長く空き家になっている実家

空き家の期間が長いと、湿気やカビ、庭木の繁茂が進みます。この場合は、リフォームよりも先に、換気や草刈り、清掃で状態を整えることをおすすめします。荷物が残っている場合は、片付けの時期や進め方を、売却の予定と合わせて考えておくと進めやすくなります。

売却の相談では、リフォームの見積もりより先に「査定」を

リフォーム業者に見積もりを取ると、どうしても「直したほうがよい」という提案になりやすいものです。売却を前提とする場合は、先に不動産会社へ相談して、売却の見通しを立てたうえで、本当に必要な工事かどうかを判断することをおすすめします。

また、査定は1社だけでなく、複数の不動産会社に依頼して、考え方や提案を比べておくと、納得感のある判断ができます。査定額の高さだけで選ぶことの注意点は、一番高い査定額の会社を選んだ結果の事例でもご紹介しています。

リフォームする前に、まず査定と相談を

リフォームをするかどうかは、物件の状態や地域の相場、売り出す時期によって変わります。工事を契約する前に、不動産会社に査定を依頼して、「今の状態でいくらくらいで売れそうか」「手を入れた場合に、価格や売れるまでの期間はどう変わりそうか」を聞いておくと、判断を誤りにくくなります。

当社では、岡山市・赤磐市・備前市・和気町・瀬戸内市の不動産について、売却の無料査定をお受けしています。机上査定・訪問査定のどちらも無料です。荷物が残っていて、傷みが気になる状態のままでも、ご相談いただけます。遠方にお住まいの方は、Zoomでのご相談も可能です。

※本記事は2026年11月時点の情報をもとにしています。法律上の扱いや個別の契約内容については、宅地建物取引士・弁護士などの専門家にご確認ください。