【相続】岡山市で空き家を「そのまま」にしておくと危険な理由

ご実家を相続したものの、「今は住む予定がないから」「なんとなく手放しにくい」といった理由で、そのまま空き家として置いている方は、岡山市中区・東区や赤磐市エリアでも決して珍しくありません。咲良不動産にも、相続をきっかけに「とりあえず様子を見ています」というご相談が数多く寄せられます。

ですが、空き家を「そのまま」にしておく期間が長くなるほど、税金・資産価値・管理責任という3つの面でリスクが積み重なっていきます。今日は、これまで岡山市エリアを中心に1000件以上の取引に携わってきた立場から、相続した空き家を放置することで起こりうる具体的な危険と、今のうちにできる対策について整理してお伝えします。

危険1:固定資産税が最大6倍に跳ね上がることがある

住宅が建っている土地は、「住宅用地の特例」によって固定資産税が最大6分の1まで軽減されています。岡山市内でご実家を相続された方の多くは、この軽減があることを意識せずに暮らしてきたケースがほとんどです。

ところが、適切に管理されていない空き家が「特定空家」に認定されると、この住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大で6倍になることがあります。さらに2023年の法改正により「管理不全空家」という区分が新たに設けられ、これまでよりも早い段階で税負担が上がるリスクが生まれました。岡山市中区・東区・赤磐市のような住宅地・郊外の混在するエリアでは、庭木の繁茂や外壁の劣化といった「よくある空き家の状態」でも、この区分の対象になり得る点に注意が必要です。

危険2:放置するほど資産価値が下がっていく

人が住まなくなった家は、想像以上のスピードで傷んでいきます。換気がされないことによるカビの発生、水回りの劣化、シロアリの被害、雨漏り、庭の荒廃など、劣化の原因はさまざまです。

こうした劣化は、いざ売却しようとしたときの査定額に直結します。岡山市エリアでも、「もう少し早く相談してくれていれば」と感じる状態の物件を目にすることは少なくありません。資産価値の低下は、売却価格が下がるだけでなく、買い手が見つかりにくくなり売却そのものが難しくなるという、二重のリスクを抱えることになります。

危険3:管理の手間と、思わぬ責任を負うリスク

空き家は「放っておけば何もしなくていい」わけではありません。遠方にお住まいの相続人の方であっても、草木の手入れや通風・通水、雨漏りの点検といった定期的な管理が必要になります。岡山市から離れた場所にお住まいで、実家の管理のために毎回帰省しているというご相談も少なくありません。

さらに見過ごせないのが、管理不全による責任のリスクです。家の一部が崩れて通行人にケガをさせてしまったり、放火などのトラブルに巻き込まれたりした場合、所有者としての管理責任を問われる可能性があります。空き家は「誰も使っていないから安全」ではなく、「誰も見ていないからこそリスクが大きい」という点を、岡山市中区・東区・赤磐市で実家を相続された方にはぜひ知っておいていただきたいところです。

危険4:使えるはずの特例には「期限」がある

相続した空き家を売却する際に活用できる代表的な制度が、「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」です。この特例を使うと、売却によって得た利益から最大3,000万円を差し引くことができ、税負担を大きく抑えられます。

特例を使うための期限に注意

この特例には、見落としやすい期限が2つあります。1つ目は、相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却を終える必要があるという期限です。2つ目は、制度自体に設けられている期限で、令和9年(2027年)12月31日までの売却が対象となります。

「そのうち売ればいい」と考えて時間が経ってしまうと、この特例が使えなくなり、数百万円単位で手取り額が変わってしまうケースもあります。岡山市エリアで相続した空き家をお持ちの方は、まずご自身の物件がこの期限内にあるかどうかを確認しておくことを強くおすすめします。

岡山市中区・東区・赤磐市で空き家を相続したら、まず何をすべきか

ここまでお話ししたリスクを踏まえると、相続した空き家については「早めに状況を把握し、方針を決める」ことが何より重要です。具体的には、次の3つから始めることをおすすめします。

• 相場を調べる(今売った場合にどのくらいの価格になるか)
• 特例が使える期限を確認する(相続開始からの経過年数、制度自体の期限)
• 物件の状態をチェックする(劣化の進み具合、特定空家・管理不全空家に該当しないか)

そのうえで、「住む」「貸す」「売る」という3つの選択肢のどれが現実的か、ご家族で話し合っていただくのが良い流れです。岡山市中区・東区・赤磐市エリアは、実家を離れて暮らすご家族が多いエリアでもあり、「誰も住む予定がない」という結論に至るケースも少なくありません。その場合は、税金や資産価値が目減りする前に、売却も含めて具体的に動き出すタイミングを検討することが大切です。

「住む」場合に考えておきたいこと

将来的にご自身やご家族が住む可能性がある場合は、定期的な換気・通水と、最低限の修繕を続けながら維持することになります。ただし、岡山市中区・東区・赤磐市のような戸建て中心のエリアでは、空き家期間が長引くほど断熱・耐震性能が現在の住宅と差が出やすく、実際に住むとなった際に想定以上のリフォーム費用がかかることも少なくありません。「いつか住むかもしれない」で判断を先延ばしにする場合ほど、定期的な状態チェックが欠かせません。

「貸す」場合に考えておきたいこと

賃貸として活用する場合は、入居希望者向けにある程度のリフォームが必要になるケースが多く、初期投資と将来の賃料収入のバランスを見極める必要があります。また、賃貸中も所有者としての管理責任は残るため、「貸せば管理の手間から解放される」わけではない点も押さえておきたいところです。岡山市エリアでは、立地によって賃貸需要に差が出やすいため、周辺の賃貸相場を確認したうえで判断することをおすすめします。

「売る」場合に考えておきたいこと

住む予定も貸す予定もない場合は、資産価値がこれ以上下がらないうちに、そして前述の特例が使える期限内に売却するのが、税金面・資産価値面の両方で有利になりやすい選択です。売却を決めた場合は、建物付きのまま売るか、解体して更地として売るかによっても、税金の扱いや買い手の見つかりやすさが変わってきます。岡山市中区・東区・赤磐市の実際の取引状況を踏まえながら、どちらが有利かをケースごとに見極めることが大切です。

まとめ:「空き家のまま」でいる時間がいちばんのリスク

相続した空き家を放置することには、固定資産税が最大6倍になる可能性、資産価値の低下、管理の手間と責任、そして特例の期限切れという、見えにくいながらも確実に積み重なっていくリスクがあります。特に3,000万円の特別控除には期限があるため、「まだ決めていない」という状態自体が、時間とともに選択肢を狭めてしまいます。

これまで岡山市エリアを中心に1000件以上のご相談に携わってきた中で感じるのは、空き家問題で後悔しない方の多くが、結論を急がず、それでいて早い段階で相場や制度を確認し、判断材料をそろえていたということです。「住む・貸す・売る」のどれを選ぶにしても、まずは現状を知ることから始めてみてください。

岡山市中区・東区・赤磐市エリアで相続した空き家についてお悩みの方は、お気軽に咲良不動産へご相談ください。