売却は「いくらで売れたか」より「いくら手元に残るか」

家を売るとき、多くの方が気にするのは「いくらで売れるか」です。もちろん、それはとても大切です。でも、本当に大事なのは、「いくらで売れたか」ではなく「手元にいくら残るか」なのです。

売却には、じつはいくつかの費用がかかります。これを知らないまま進めると、「思ったより手元に残らなかった…」ということが起こります。今日は、岡山市で1000件以上の取引に携わってきた咲良不動産が、売却でかかるお金を、正直に、もれなくお伝えします。

数字は、この記事を書いている時点（2026年）の制度にもとづいています。税金など細かい部分は、最新の情報もあわせてご確認ください。

費用は大きく「2種類」に分けて考える

売却の費用は、大きく2つに分かれます。

• ①基本的に必ずかかるお金（仲介手数料・印紙税など）
• ②場合によってかかるお金（ローンや税金、家の状況しだいのもの）

順番に見ていきましょう。

1．基本的に必ずかかるお金

仲介手数料

不動産会社に売却を仲介してもらったときに支払う、成功報酬です。売れたときにだけかかります。

売買価格が400万円を超える場合、上限は法律で決まっていて、「売買価格 × 3％ + 6万円 ＋ 消費税」で計算します。

たとえば、岡山市中区で2,000万円で売れた場合。2,000万円 × 3％ ＝ 60万円、＋ 6万円 ＝ 66万円、＋ 消費税10％ ＝ 72万6,000円。これが上限です。

なお、2024年7月からは、800万円以下の物件については、上限が30万円（税込33万円）までとされる特例もあります（空き家などの流通をうながすための制度です）。

印紙税

売買契約書に貼る、収入印紙の代金です。売買価格によって決まっていて、今は軽減措置で安くなっています（令和9年3月31日までの契約が対象）。多くのご家庭の売却は、1万円前後におさまることが多いです。

2．場合によってかかるお金

抵当権抹消の費用（住宅ローンが残っている場合）

住宅ローンが残っている家には、「抵当権」という登記が付いています。売るときには、これを外す手続きが必要です。

• 登録免許税：不動産1つにつき1,000円（土地＋建物なら2,000円）
• 司法書士への報酬：おおむね1〜2万円ほど

合わせて、2〜3万円程度をみておくと安心です。

住宅ローンの一括返済手数料

ローンを一括で返すときに、金融機関へ手数料がかかることがあります。金額は金融機関によって異なるので、借入先に確認しておきましょう。

譲渡所得税（売って「利益」が出た場合）

買ったときより高く売れて利益が出た場合などに、かかる可能性がある税金です。所有期間によって税率が変わります。

• 5年以下（短期）：39.63％
• 5年超（長期）：20.315％

数字だけ見ると、驚かれるかもしれません。ただし、マイホームの売却には、利益から最大3,000万円を差し引ける特別控除があります（居住用財産の3,000万円特別控除。適用には要件があります）。この控除が使えると、多くのご家庭では、税金がかからずに済むことも多いです。譲渡所得税の詳しい計算方法は、あらためて別の記事でお伝えします。

3．家の状況次第でかかるその他の費用

そのほか、家の状況しだいでかかるものもあります。すべての方にかかるわけではなく、物件の状況によって必要なものだけ発生します。

• 引っ越し費用
• ハウスクリーニング代
• 残置物（不用品）の処分費用
• 古家を取り壊す場合の解体費
• 土地の境界を確定する測量費

とくに岡山市東区や赤磐市など、戸建てや古家が多いエリアでは、解体費や測量費が発生するケースも少なくありません。事前に見積もりをとっておくと、資金計画が立てやすくなります。

いちばん大切なのは「手取り」で考えること

最後に、いちばんお伝えしたいことです。売却は「売れた金額」ではなく、「最後に手元に残る金額」で考える。売り出し価格から、これらの費用を引いた金額が、本当にあなたの手元に残るお金です。

事前にこれを把握しておけば、「こんなはずじゃなかった」を防ぐことができます。岡山市の咲良不動産では、ご相談いただいた際に、「だいたいこれくらい残ります」という目安を、最初にお出しするようにしています。

まとめ

不動産売却でかかる費用は、仲介手数料や印紙税のように必ずかかるものと、住宅ローンの状況や家の状態によって変わるものに分かれます。あらかじめ全体像を把握しておくことで、安心して売却を進めることができます。

自分の場合はいくら手元に残るのか気になったときは、岡山市中区・東区・赤磐市エリアの咲良不動産まで、いつでもご相談ください。