岡山市で家を売るなら知っておきたい「売り出し価格」の落とし穴

ご自宅の売却をご検討中の方から、私たち咲良不動産がいちばんよくいただくご相談のひとつが「売り出し価格をいくらにするか」です。岡山市中区・東区や赤磐市エリアで売却をお考えのお客様の多くが、最初は「少しでも高く出して、様子を見たい」とお考えになります。お気持ちとしては、とてもよく分かります。

ですが、これまで1000件以上の取引に携わってきた立場から正直にお伝えすると、”高く出す”ことが、かえって「相場より安く売れてしまう」原因になるケースを、数多く見てきました。今日は、岡山市エリアで実際に家を売るときに知っておいていただきたい、売り出し価格の決め方についてお話しします。

売却の3つの価格を分けて考える

まず整理しておきたいのが、不動産売却には性質の異なる「3つの価格」があるということです。

• 査定価格…不動産会社が「このくらいで売れそうです」とお伝えする予想額
• 売り出し価格…実際にポータルサイトや広告に掲載する金額(売主様がご自身で決められます)
• 成約価格…最終的に買主様と合意し、実際に売却が決まる金額

この中で、売主様が唯一コントロールできるのが「売り出し価格」です。つまり売り出し価格は、査定結果をふまえて売主様ご自身が選ぶ”作戦”のようなものだと、私たちはお客様にお伝えしています。だからこそ、その決め方ひとつで売却の結果は大きく変わってきます。

なぜ岡山市の不動産売却で”高く出す”と失敗しやすいのか

「まずは高めに出して、反響を見ながら考えよう」というお気持ちはよく分かるのですが、岡山市・赤磐市エリアの不動産市場でも、この考え方が裏目に出るケースを何度も見てきました。理由は主に3つあります。

1. 勝負は掲載開始から2〜3週間で決まりやすい

不動産のポータルサイトでは、新しく掲載された物件がもっとも注目を集めます。岡山市内でこまめに物件をチェックされている購入検討者の方ほど、新着物件には敏感です。この最初の2〜3週間で相場よりも高い価格になっていると、「ちょっと高いな」と見送られてしまい、もっとも反響が集まりやすい貴重な期間を逃してしまいます。

2. ポータルサイトの「価格の区切り」から外れて表示されなくなる

物件を探す方の多くは、「3,000万円以下」「2,500万円台まで」といった、きりのよい金額で検索条件を絞り込みます。岡山市中区や東区で住宅をお探しの方も同様です。相場が2,980万円程度の物件を3,050万円で出してしまうと、わずか数十万円の差であっても、多くの検索結果から丸ごと外れてしまうことがあります。これは、いくら物件自体が魅力的でも、そもそも「見てもらえない」状態を自ら作ってしまっているということです。

3. 売れ残ると「何か問題があるのでは」と思われやすい

長期間売れずに掲載され続けている物件は、購入検討者から「何か理由があって売れ残っているのでは」という目で見られがちです。その結果、後から値下げをしても、最初から適正価格で売り出していた場合より、かえって安い金額での成約になってしまうことも少なくありません。高く出したはずが、結果的に「安売り」に近づいてしまう、という残念なパターンです。

岡山市・赤磐市エリアで売り出し価格を決めるときの考え方

では、売り出し価格はどのように決めるのがよいのでしょうか。岡山市中区・東区、赤磐市エリアでの取引経験もふまえ、私たちが大切にしている考え方を3つご紹介します。

近隣の成約事例を確認してから決める

まずは思い込みではなく、実際のデータに基づいて相場を把握することが大切です。同じ岡山市内、できれば同じ中学校区・小学校区程度の近さで、実際にいくらで成約しているかを確認します。査定を依頼する際は、「なぜその価格になるのか」を具体的な事例とともに説明してくれる会社を選ぶことをおすすめします。

「検索の区切り」を意識して価格を設定する

相場が2,980万円前後であれば、あえて「2,980万円」で売り出すことで、「3,000万円以下」で検索している購入検討者の目にも留まりやすくなります。中途半端に区切りを超えた金額にしてしまうと、それだけで検索結果から漏れてしまう可能性がある、ということを念頭に置いておきましょう。

交渉の余地(のりしろ)は、あくまで少しだけ

値引き交渉に備えて多少の余裕を持たせること自体は自然なことですが、その上乗せ幅が大きすぎると、先ほどお伝えした3つの失敗(反響期を逃す・検索から外れる・売れ残りに見える)に直結してしまいます。のりしろは、必要最小限にとどめておくのが安全です。

咲良不動産が岡山市の売却価格提案で大切にしていること

私たち咲良不動産は、岡山市を中心に1000件以上の不動産取引に携わってまいりました。その経験から強く感じるのは、「とにかく高い査定額を出してくれた会社にお願いしたい」というお気持ちは自然な反面、それだけで会社を選ぶのはリスクがある、ということです。

なかには、ご契約をいただきたいがために、根拠の薄い高めの査定額を提示する会社も残念ながら存在します。しかし、実際に売り出してみて反響が集まらず、結局は大幅な値下げを繰り返すことになれば、売主様にとっては時間も精神的な負担も大きくなってしまいます。

私たちがご提案する売り出し価格には、必ず岡山市中区・東区や赤磐市エリアの直近の成約事例、周辺の売り出し状況、物件の個別の状態といった根拠をお示ししています。「なぜこの価格なのか」をご納得いただいたうえで売却活動をスタートしていただくことを、なにより大切にしています。

反響が少ないときの「値下げ」も立派な戦略です

売り出してみたものの、思ったほど反響がない、ということもあります。そのようなときに大切なのは、値下げのタイミングと幅です。ずるずると小刻みに下げ続けるよりも、市場の反応を見ながら、ある程度まとまった調整を戦略的に行うほうが、新しい購入検討者の目に留まりやすくなる場合があります。値下げは「失敗」ではなく、より多くの方に物件を見ていただくための、大切な軌道修正のひとつだとお考えください。

ただし、こうした価格調整のタイミングや幅は、物件の状況や岡山市内・赤磐市内のエリアごとの市場動向によっても変わってきます。ご自身だけで判断するのは難しい部分もありますので、迷われた際はぜひ不動産会社にご相談いただければと思います。

まとめ

不動産は「高く出す」ほど、かえって安く売れやすくなってしまうことがあります。大切なのは、相場をしっかり調べたうえで、いちばん反響が集まりやすい価格で売り出すことです。それが結果的に、納得のいく価格での売却につながる近道になります。売り出し価格は、売主様ご自身が決められる唯一の”作戦”です。だからこそ、最初の価格設定が、その後の売却活動全体を大きく左右します。

もちろん、売却の背景には「住み替え」「相続」「離婚」など、お客様それぞれのご事情があり、価格だけでなく売却までのスケジュールを優先したいケースもあります。ご希望の時期や条件によって、最適な売り出し価格の考え方も変わってきますので、まずは現在のお気持ちやご事情を率直にお聞かせいただければと思います。

岡山市中区・東区・赤磐市エリアで不動産の売却をご検討の方は、まずは無料査定・ご相談からお気軽にお問い合わせください。近隣の成約事例をもとに、根拠のある価格のご提案をさせていただきます。