「売れた金額」と「手元に残る金額」は同じではありません

不動産の査定を受けると、「この金額で売れそうです」という数字が示されます。そのとき、多くの方がその金額をそのまま受け取れるとお考えになります。ですが実際に手元に残るのは、売却価格から、さまざまな費用と、場合によっては税金を差し引いた金額です。

売却の話が進んでから「思ったより残らなかった」と慌てないために、この記事では、不動産を売るときにかかる主なお金を整理します。岡山市・赤磐市・備前市・和気町・瀬戸内市で、ご自宅や相続した実家の売却をお考えの方にも共通する内容です。

なお、金額は一般的な仕組みと目安の説明です。物件や契約内容、ご本人の状況によって変わりますので、個別の金額は不動産会社や税理士などの専門家に確認してください。

売却時にかかる主な費用

売却にかかる費用は、「ほぼ必ずかかるもの」と「状況によってかかるもの」に分けて考えると整理しやすくなります。まずは、ほぼ必ずかかる費用からです。

• 仲介手数料：不動産会社に仲介を依頼し、売買が成立したときに支払う成功報酬です。上限は宅地建物取引業法にもとづく告示で定められています。
• 印紙税：売買契約書に貼る収入印紙の費用です。契約金額に応じて税額が決まります。電子契約の場合は印紙税がかからないとされるのが一般的ですが、契約の方法によって扱いが変わります。
• 登記にかかる費用：住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消する登記が必要です。登録免許税と、手続きを依頼する司法書士への報酬がかかります。

状況によってかかる費用には、次のようなものがあります。

• ローンの繰上返済手数料：住宅ローンを完済するときに、金融機関が手数料を設けている場合があります。金額や事前連絡の時期は、金融機関によって異なります。
• 測量・境界確認の費用：土地の境界がはっきりしない場合などに、土地家屋調査士へ依頼します。
• 片付け・解体・ハウスクリーニングの費用：荷物が残っている家や、古い建物を取り壊して売る場合などにかかります。
• 引っ越し費用・仮住まいの費用：住み替えの場合に必要です。

仲介手数料は「上限」が決まっています

仲介手数料は、不動産会社が自由に決められる金額ではなく、法律にもとづいて上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合の上限は、次の式で計算します。

売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

たとえば、売買価格が2,000万円なら、2,000万円 × 3% + 6万円 = 66万円に消費税が加わり、上限は72万6,000円(消費税10%の場合)です。これはあくまで上限額で、実際の金額は、不動産会社との媒介契約で取り決めます。

また、仲介手数料は成功報酬ですので、売買が成立しなければ、通常は支払う必要がありません。なお、売買価格が800万円以下の空き家などについては、一定の条件で上限が引き上げられる特例が設けられています。該当しそうな場合は、媒介契約を結ぶ前に、不動産会社へ確認しておくと安心です。

手数料の金額だけで不動産会社を選ぶと、かえって売却が思うように進まないこともあります。どのような査定の根拠を示してくれるか、どう販売活動を進めるかといった点とあわせて比べましょう。査定額の見方については、一番高い査定額の会社を選んだ結果も参考にしてください。

売却益が出たときにかかる税金(譲渡所得税)

不動産を売って利益が出た場合には、所得税と住民税(あわせて譲渡所得税)がかかります。利益が出なかった場合や、売却損が出た場合には、この税金は通常かかりません。利益(譲渡所得)は、次の考え方で計算します。

譲渡所得 = 売却価格 -(取得費 + 譲渡費用)

取得費は、その不動産を買ったときの代金や、建物の購入代金から減価償却に相当する額を引いた金額などです。購入時の契約書や領収書が残っていないなど、取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす方法があります。相続した実家など、古くから所有している不動産では、この点が問題になることがあります。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却のために直接かかった費用です。先ほど挙げた費用の一部が、税金の計算では差し引ける場合があります。

税率は、不動産を所有していた期間で変わります。売却した年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」として扱われます。税率の目安(復興特別所得税を含む)は次のとおりです。

• 長期譲渡所得(5年超)：約20.315%(所得税・復興特別所得税15.315%、住民税5%)
• 短期譲渡所得(5年以下)：約39.63%(所得税・復興特別所得税30.63%、住民税9%)

相続や遺贈で取得した不動産の場合は、亡くなった方の取得した時期や取得費を引き継ぐのが原則です。ただし、取り扱いが複雑になることもあるため、税務署や税理士に確認することをおすすめします。

自宅を売るときの「3,000万円特別控除」

ご自身が住んでいた家(居住用財産)を売る場合には、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。この特例を使えば、売却益が3,000万円以内であれば、譲渡所得税がかからないケースもあります。

ただし、この特例には、住まなくなってからの期間や、売却先との関係、過去の特例の利用状況など、細かな要件があります。また、税金がかからない場合でも、特例を受けるためには確定申告が必要です。「自分は使えるのか」「ほかの特例と重ねられるのか」といった判断は、売却前に、税務署や税理士に確認しておきましょう。

なお、相続した空き家を売る場合には、別の特例が用意されています。それぞれ要件や期限が異なるため、売却前に確認が必要です。

手元に残るお金の考え方

手元に残る金額は、次の順番で考えると分かりやすくなります。

• 売却見込み額(査定額をもとにした価格)
• 住宅ローンが残っている場合は、その残高(売却代金で完済します)
• 売却にかかる費用(仲介手数料・印紙税・登記費用など)
• 売却益が出る場合は、譲渡所得税の見込み

売却見込み額から、ローン残高、費用、税金を引いた金額が、おおよその手残りです。住み替えの場合は、ここから新しい住まいの購入資金や、引っ越し費用を確保できるかを確認します。購入時の費用については、家を買うときに本当にかかるお金にまとめています。

荷物が残ったままの家でも売却は可能です。ただし、片付けの費用や進め方によって、手元に残る額が変わります。考え方は残置物があっても売れる？で整理しています。

売却の相談の前に準備しておくとよいもの

費用や税金を具体的に試算するには、次の書類があると話がスムーズです。

• 購入時の売買契約書・重要事項説明書(取得費の確認に使います)
• 住宅ローンの残高が分かる書類(返済予定表など)
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 登記済権利証(登記識別情報)
• 建築時の図面や、リフォームの記録がある場合はその資料

すべてそろっていなくても問題ありません。「何があるか分からない」という状態でも、まずはそのままご相談ください。

売却の費用や手残りが気になる方へ

咲良不動産は、岡山市を中心に、赤磐市・備前市・和気町・瀬戸内市の不動産売却をお手伝いしています。査定のときに、想定される費用の項目や、手元に残る金額の考え方もあわせてご説明します。

「売った後にいくら残るのか先に知りたい」「ローンが残っていて、売れるか不安」といったご相談も歓迎です。売却を決めていない段階でも、お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年11月時点の一般的な情報をもとにしています。手数料や税金の扱いは、物件・契約内容・個人の状況によって異なります。税金については、税務署や税理士などの専門家にご確認ください。