相続登記が「義務」になりました｜岡山市でも増えているご相談

「親が亡くなったあと、実家の名義はそのままになっている」。岡山市中区・東区や赤磐市、備前市、和気町でご相談をお受けしていると、こうしたお話を本当によく伺います。これまで相続登記(亡くなった方の名義から、相続した方の名義に変える手続き)には、期限も罰則もありませんでした。そのため、「急ぎではないから」と後回しにされる方が多かったのです。

この状況が変わったのが2024年4月1日です。この日から、相続登記は法律上の「義務」になりました。この記事では、期限や過料(罰金のようなもの)といった制度の中身と、「3年以内に間に合いそうにない」ときの手段、そして売却を考えている方が気をつけたい点を、これまで1000件以上の不動産取引に携わってきた立場から整理してお伝えします。

なお、相続した直後に何をすればよいかという全体の流れは、別記事の親の家を相続したらまず何をする？でまとめています。あわせてご覧ください。

義務化の中身｜期限は「知った日から3年以内」

制度のポイントは、次の3つです。

• 相続(遺言による取得を含みます)で不動産を取得した人は、その所有権を取得したと知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければならない
• 遺産分割の話し合いがまとまった場合は、まとまった日から3年以内に、その内容に応じた登記をする必要がある
• 正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になることがある

ここで大切なのは、期限が「亡くなった日」ではなく「自分が相続で取得したと知った日」から数える点です。多くの場合は、亡くなったことと、その方が不動産を持っていたことを知った日が起点になります。

また、過料はいきなり科されるわけではありません。法務局(登記官)が違反を把握した場合は、まず登記をするよう催告があり、それに応じないときに過料の手続きに進むという流れが示されています。とはいえ、「催告が来るまで放置してよい」という意味ではありません。期限内に手続きを済ませておくのが基本です。

2024年4月より前に相続した実家も対象です

見落としがちなのが、義務化より前に相続していた不動産です。2024年4月1日より前に相続して、まだ名義変更をしていない不動産も、義務の対象になります。

この場合には猶予期間が設けられていて、2027年(令和9年)3月31日までに相続登記をする必要があります。「何年も前に親が亡くなったが、名義は父のまま」という実家は、岡山のご相談でも珍しくありません。期限はあと1年を切っていますので、心当たりのある方は早めに確認しておくことをおすすめします。

3年以内に間に合わないときの「相続人申告登記」

「兄弟で意見が割れていて、遺産分割がまとまらない」「相続人が多く、戸籍集めに時間がかかる」。こうした事情で、3年以内に相続登記ができないこともあります。そのときの手段として新しく設けられたのが「相続人申告登記」です。

相続人申告登記は、法務局に対して「登記簿上の所有者が亡くなり、自分がその相続人である」ことを申し出る手続きです。期限内にこの申出をすれば、申請義務を果たしたものとして扱われます。通常の相続登記よりも、必要な書類が少なく済むのが特徴です。

ただし、注意していただきたい点があります。相続人申告登記は、あくまで「相続人であることの申告」です。不動産の名義が自分のものに変わるわけではありません。そのため、実家を売却するときには、結局のところ遺産分割をしたうえで、通常の相続登記を行う必要があります。「とりあえず義務は果たせるが、問題の解決にはならない」ものとお考えください。

また、法務省の資料では、次のような場合は「正当な理由」があると考えられるとして例示されています。

• 相続人が非常に多く、戸籍などの必要書類を集めるのに時間がかかる場合
• 遺言の有効性や、遺産の範囲について争いがある場合
• 申請する義務のある人が重い病気などの状態にある場合
• DV被害を受けて避難しているなど、事情がある場合

個別のケースで正当な理由にあたるかどうかは、法務局や司法書士に確認することをおすすめします。

相続登記にかかる費用の目安

相続登記には、主に次の費用がかかります。

• 登録免許税:固定資産税評価額の0.4%
• 戸籍謄本・住民票・評価証明書などの取得費用
• 司法書士に依頼する場合の報酬

登録免許税は、たとえば土地と建物の固定資産税評価額が合計で1,000万円なら、1,000万円×0.4%で4万円です。評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書や、市区町村で取得できる評価証明書で確認できます。司法書士の報酬は事務所によって異なり、不動産の数や相続人の数によっても変わります。複数の事務所に見積もりを取ると安心です。

売却を考えている方にとって、相続登記は「入口」です

実家の売却を考えている方に、特にお伝えしたいことがあります。亡くなった方の名義のままでは、売却することができません。売買契約をして、買主へ名義を移すためには、まず相続人の名義に変える必要があるからです。

相続登記を後回しにしたことで、売却の話が長引いてしまった事例を、当社のブログでもご紹介しています。名義変更を後回しにした実家、兄弟で意見が割れ売り時を逃した事例では、手続きが滞っている間に兄弟間の意見が分かれ、売り時を逃してしまった経緯をまとめました。名義変更を済ませていないと、売却には相続人全員の実印や印鑑証明書が必要になり、関係者が増えるほど調整に時間がかかります。

もうひとつの注意点は、相続が二重、三重と重なってしまうことです。名義変更をしないまま相続人の一人が亡くなると、その方の相続人も関係者に加わります。数年たつと、会ったことのない親戚とも話し合わなければならなくなることがあります。

相続した家を売却する流れについては、相続した家を売却する際の流れと注意点で詳しく解説しています。また、兄弟で分け方が決まらないときの考え方は、兄弟で揉めない不動産の分け方｜換価分割という選択もご参考ください。

相続登記までの進め方

実際の手続きは、おおむね次の順番で進みます。

• 遺言書があるかどうかを確認する
• 戸籍謄本などを集めて、相続人を確定する
• 不動産の名寄せ(その方が名義の不動産を一覧にすること)をして、対象の不動産を確認する
• 遺産分割の話し合いをして、誰が取得するかを決める
• 法務局に相続登記を申請する

岡山市周辺では、自宅のほかに、山林や田畑、道路として使われている細い土地などが見つかることがあります。思わぬ不動産が残っていることもあるので、市区町村で名寄せの資料を取り寄せて、全体像を確認するのがおすすめです。

なお、相続放棄を考えている場合は、相続を知ったときから原則3か月以内に判断する必要があります。この点は、相続放棄と限定承認の違いは？3ヶ月以内に決めるべきことで解説しています。登記の申請そのものは司法書士の業務です。手続きに不安があるときは、専門家に相談しながら進めてください。

名義変更が済んでいない実家がある方へ

相続登記の義務化は、「名義をそのままにしておく」ことのリスクを、はっきりさせた制度だと感じています。期限があることで、動き出すきっかけになる方も多いようです。

「実家をどうするか決まっていないのに、名義変更だけ先にするのは気が進まない」というお気持ちも、よく分かります。そのような場合でも、まずは現状を整理するだけでも前に進みます。相続した実家を売るのか、貸すのか、持ち続けるのか。その判断の前に、相続登記の状況や期限を確認しておくだけで、選べる道が広がります。

岡山市・赤磐市・備前市・和気町・瀬戸内市の相続不動産について、売却の無料査定や、今後の進め方のご相談をお受けしています。無料査定は、机上・訪問のどちらも無料です。遠方にお住まいの方は、Zoomでのご相談も可能です。

※本記事は2026年11月時点の情報をもとにしています。制度の詳細や個別の事情への当てはめは、法務局・司法書士などの専門家にご確認ください。