家を買うときに本当にかかるお金｜物件価格だけでは終わらない諸費用

岡山市中区・東区や赤磐市でマイホーム探しをしていると、つい「この物件はいくらか」という物件価格ばかりに目が行きがちです。「予算3,000万円」と決めて物件を探していたのに、いざ契約が近づいてくると、物件価格とは別にお金がかかることを知って焦った。そんな声を、これまで何度も聞いてきました。手付金や諸費用の一部は、住宅ローンではまかなえません。契約時や引き渡し時に、現金でまとまった金額が必要になります。「そんな話、聞いていなかった」と驚かれる方は、決して少なくありません。

今日は、物件価格とは別にかかるお金――いわゆる「諸費用」を、実務で日々見ている立場から一つひとつ整理してお伝えします。以前「家を売るときにかかるお金の全リスト」という記事を書きましたが、あれは売主側の費用の話でした。今日は逆に、買う側の費用の話です。なお、今回お話しするのは購入した「後」の固定費(毎月の管理費や税金など)ではなく、買う「とき」に、一度に必要になるお金です。このあたりを混同すると、資金計画が大きくずれてしまうので、最初に区別しておきます。ちなみに「頭金」(自己資金として物件価格に充てるお金)と「諸費用」(物件価格とは別に発生する経費)も、似ているようで別物です。頭金の話は別記事「頭金はいくら必要か」に譲るとして、今日は諸費用そのものに絞ってお話しします。

諸費用の目安は、新築か中古かで大きく変わる

新築か中古かで、かかる諸費用の割合は大きく変わります。目安は次の通りです。
新築マンション:3〜6%
新築一戸建て(建売等):3〜9%
注文住宅(土地+建物):3〜6%程度
中古マンション:6〜10%
中古住宅(戸建含む):6〜15%

見ていただくと分かる通り、一般的に中古のほうが諸費用の割合が高くなりやすい傾向はあります。ただし、これは「新築か中古か」で単純に決まるものではありません。仲介手数料がかかるかどうかを分けているのは、売主から直接購入するか、不動産会社の仲介を通して購入するかという点です。新築マンションは、売主であるデベロッパーから直接購入する「売主物件」であることが多く、この場合は仲介手数料がかかりません。ただし、提携する仲介会社を通じて販売されるケースもあり、その場合は仲介手数料が発生します。新築一戸建て(建売)も、売主から直接購入できるケースがある一方で、実際には不動産仲介会社が間に入って販売していることが多く、その場合は中古物件と同様に仲介手数料がかかります。それでも中古より諸費用の割合が低めなのは、不動産取得税の軽減措置など、仲介手数料以外の要因も積み重なっているためです。注文住宅は、建物そのものの請負契約には仲介手数料はかかりませんが、土地を購入する際に不動産会社の仲介が入れば、その土地代金に対して仲介手数料が発生します。つまり「新築だから仲介手数料はかからない」と一概には言えず、物件ごとに「誰から買うのか」を確認することが大切です。新築か中古かで迷っている方は、別記事「新築vs中古」もあわせてご覧ください。

諸費用の中身を一つずつ見ていく

ここからは、諸費用の中身を一つずつ見ていきます。以下は、不動産会社の仲介を通して購入する場合を想定した費用です。売主から直接購入するなどして仲介手数料がかからない場合は、①がまるごと不要になる、という点を念頭に読み進めてくださいね。

①仲介手数料(仲介を通して購入する場合に発生)
仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条で上限が定められている、いわば成功報酬です。400万円を超える物件の場合、次の速算式で計算するのが一般的です。売買価格×3%+6万円+消費税。たとえば3,000万円の物件なら、3,000万円×3%+6万円+消費税=96万円+消費税、という計算になります。また2024年7月の法改正で、800万円以下の物件については上限が「30万円+消費税」に変更されています。空き家など既存住宅の流通を後押しする目的があると言われています。売主から直接購入する場合は、この費用がかかりません。

②登記費用(登録免許税+司法書士報酬)
所有権移転登記の費用は、登録免許税+司法書士報酬+証明書取得費などを合わせて、20万〜40万円程度が目安です。住宅ローンを借りる場合は、抵当権設定登記も必要になり、その分費用が上乗せされます。税率や軽減措置の適用有無は物件によって異なりますので、断定はできません。軽減措置が使えるかどうかは、事前に確認しておくと安心です。

③住宅ローン諸費用(事務手数料・保証料)
住宅ローンには、大きく分けて2つのタイプがあります。借入額に対して数%の事務手数料がかかる「定率型」。事務手数料は数万円程度で済むかわりに、別途保証料が必要になる「定額型」。どちらが得かは、金利条件とセットで考える必要があり、一概にどちらが良いとは言えません。金融機関によって扱いが異なりますので、契約前にしっかり確認しておきましょう。

④火災保険・地震保険
年間の保険料は、建物の構造・立地・補償内容によって幅が大きいです。目安として、年間5万〜9万円程度で考えておくといいでしょう。一戸建てはマンションより保険料が高くなる傾向があります。木造中心で、延焼・倒壊のリスクが相対的に高いと見なされるためです。地震保険は単独では加入できず、必ず火災保険とセットで加入する制度になっています。

⑤固定資産税・都市計画税の精算金
固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の所有者に1年分課税される仕組みです。ただし実務上は、引き渡し日を境に売主・買主で日割り精算するのが商慣習になっています。これは法律上の義務ではなく、あくまで慣習です。計算の起算日は、地域によって1月1日だったり4月1日だったりと異なることがあります。岡山市中区・東区や赤磐市で購入される場合も、担当者に起算日を確認してもらうのが確実です。この精算金は物件価格には含まれず、引き渡し時に別途現金が必要になるため、見落とされやすい項目のひとつです。

⑥印紙税
不動産売買契約書に貼付する印紙税には、軽減措置があります。令和9年(2027年)3月31日までの措置です(国税庁公式情報)。契約金額に応じた軽減税率の目安は、契約金額1,000万円超〜5,000万円以下で10,000円、契約金額5,000万円超〜1億円以下で30,000円です。期限がある措置ですので、実際の税額は契約時点で確認してください。

⑦不動産取得税(見落とされやすい税金)
ここは特に注意していただきたい項目です。不動産取得税は、固定資産税と混同されやすいのですが、まったくの別物です。取得後に、都道府県から一度だけ課税される税金で、物件価格には含まれていません。取得してからしばらく経ってから、納税通知書が届きます。そのため「そんな税金があるとは知らなかった」となりやすい項目です。新築住宅は、要件を満たせば固定資産税評価額から一定額の控除(1,200万円など)が受けられ、税率も軽減される制度があります。中古住宅も、要件を満たせば軽減対象になります。満たさない場合もありますので、一概には言えません。軽減措置の適用有無や期限は取得時期によって変わりますので、事前に確認しておくことをおすすめします。

⑧新築マンション特有の費用:修繕積立基金
新築マンションを購入する場合のみ、購入時に一括で徴収される「修繕積立基金」という費用があります。目安として、20万〜50万円程度の幅があります。これは、毎月支払う修繕積立金とは別物です。物件価格に含まれないため、見落とされやすい費用のひとつです。

⑨手付金(諸費用そのものではないが、あわせて用意すべき現金)
手付金は、契約時に売主へ支払うお金です。契約価格の5〜10%程度が相場とされています。最終的には物件価格の一部に充当されますので、「諸費用」そのものではありません。ただ、住宅ローンではまかなえず、契約時点で現金が必要という点で、諸費用とあわせて「事前に用意すべき現金」として押さえておくべき項目です。

特に見落としがちなワースト2

ここまで9項目をお伝えしましたが、中でも特に見落とされやすいのが、⑦不動産取得税と⑧修繕積立基金(新築マンションのみ)の2つです。これまで岡山市中区・東区や赤磐市を中心に1000件以上の不動産取引に関わってきましたが、「物件価格と仲介手数料までは調べていたのに、不動産取得税の納税通知が来て驚いた」という声は、今でも珍しくありません。契約前の段階で「後からこういう請求が来ます」とお伝えすることを、特に大切にしています。物件価格や仲介手数料は、契約書や見積もりに具体的な数字として出てきます。でも不動産取得税は、取得してから時間が経ってから通知が届くため、資金計画のタイミングでは意識から抜け落ちやすいんですね。新築マンションの修繕積立基金も同様です。毎月の修繕積立金の話は事前に説明されることが多いのですが、購入時に一括で必要になる基金のほうは、案内が漏れやすい印象があります。「この物件、他にかかるお金はありますか」と、契約前に一度確認してみることをおすすめします。

諸費用にプラスして見ておきたいお金

⑩中古住宅は「現状有姿」渡しが多い、入居後の修繕費に備える
中古住宅の多くは、「現状有姿(げんじょうゆうし)」渡しといって、今ある状態のまま引き渡される契約になります。給湯器やエアコンなどの設備が、引き渡し後すぐに不具合を起こしても、契約内容によっては売主に修理してもらえないケースもあります。契約内容と異なる不具合が見つかった場合の売主の責任を「契約不適合責任」といいますが、その範囲や期間は契約ごとに異なり、実務上は範囲・期間が限定されているケースが多く見られます。実際に、入居後まもなく給湯器が壊れた、水漏れが見つかった、というご相談を、これまで何度も受けてきました。そのため中古住宅を購入する際は、諸費用とは別に、入居後しばらくの修繕費用として、ある程度の予算を確保しておくことをおすすめしています。金額は物件の築年数や設備の状態によって大きく変わるため一概には言えませんが、余裕を持った資金計画を立てておくと安心です。

⑪新築・中古を問わず発生する、入居準備費用
諸費用というと契約・引き渡し時のお金をイメージしがちですが、実際に住み始めるタイミングでも、新築・中古を問わずまとまった出費が発生します。最低限の家具・家電の購入費。前の住居から持っていけない場合の、カーテンやエアコンの新調費用。引っ越し費用。表札や、防犯のための鍵の交換費用。これらは物件価格にも、ここまでお伝えした諸費用にも含まれていないため、見落とされがちです。資金計画を立てる際は、諸費用に加えてこうした「入居準備費用」もあわせて見込んでおくと、引き渡し後に慌てずに済みます。

諸費用は現金で用意するのか、ローンに組み込めるのか

最後に、諸費用の資金をどう用意するか、という話です。ここで大事なのは、「頭金ゼロ(フルローン)」と「諸費用まで借りる(オーバーローン・諸費用ローン)」は、別の概念だということです。フルローンとは、物件価格分を全額借りることで、この場合でも、諸費用は別途現金で用意する必要があります。一方、オーバーローン(諸費用ローン)とは、物件価格に加えて諸費用分まで借り入れに組み込むことを指します。近年は、諸費用分も含めて借り入れできる商品に対応する金融機関が増えている、という傾向があります。ただし、諸費用を借入に組み込むと、その分借入総額が増え、総返済額、つまり利息の負担も増えることになります。現金の負担を軽くできる一方で、長期的な返済負担は増える。このメリット・デメリットを、両方見た上で判断することが大切です。頭金をいくら用意するか、フルローンで買うとどう変わるかについては、別記事「頭金はいくら必要か?フルローンと頭金ありで何が変わるか」で詳しく整理していますので、あわせてご覧ください。

まとめ｜岡山市中区・東区・赤磐市で諸費用の見積もりにお悩みなら

諸費用の目安は、一般的に新築で概ね3〜9%、中古で概ね6〜15%です。ただし仲介手数料の有無は「新築か中古か」ではなく「誰から買うか」で決まるため、物件ごとの確認が欠かせません。諸費用は複数の項目の積み上げで、中でも不動産取得税・修繕積立基金(新築マンション)は特に見落とされやすい項目です。中古住宅では、現状有姿渡しによる入居後の修繕費も見込んでおく必要があります。また、家具家電・引っ越しなどの入居準備費用は、新築・中古を問わず諸費用とは別に見込んでおきましょう。諸費用は住宅ローンでまかなえない場合があり、現金で用意するか、諸費用ローンを利用するかで、資金計画が変わってきます。

とはいえ、これらの金額は物件の種類や地域、選ぶローンの組み方によって、一人ひとり変わります。ここで挙げた数字は、あくまで目安として捉えてください。税務・法律に関わる部分は、専門家にも確認しながら進めることをおすすめします。「自分たちの場合、実際いくら見ておけばいいんだろう」そう気になった方は、岡山市中区・東区・赤磐市エリアで1000件以上の取引実績がある咲良不動産まで、一度お気軽にご相談ください。物件価格だけでなく、諸費用まで含めた資金計画を、一緒に整理させていただきます。