中古住宅は、見た目だけでは分からない部分が多いものです

中古住宅の購入を考えるとき、「内覧では綺麗に見えたけれど、屋根や床下の状態は大丈夫だろうか」「購入してから、雨漏りやシロアリが見つかったらどうしよう」と不安になる方は多いと思います。

こうした不安を減らす方法の一つが、「インスペクション(建物状況調査)」です。専門の技術者が建物の状態を調べ、その結果を、購入の判断材料にします。この記事では、インスペクションの基本と、できること・できないこと、費用や保険との関係を整理します。築年数が経った木造の戸建てが多い、岡山市・赤磐市・備前市・和気町・瀬戸内市で、中古住宅の購入を検討する方にも関わる内容です。

インスペクション(建物状況調査)とは

インスペクションとは、住宅の専門家が、建物の劣化や不具合の状況を調べる調査のことです。中古住宅の売買では、国が定めた基準にそって行う「既存住宅状況調査(建物状況調査)」が使われています。調査をするのは、所定の講習を修了した建築士(既存住宅状況調査技術者)です。

調査の対象は、主に次の2つの部分です。

• 構造耐力上主要な部分：基礎・壁・柱・床・屋根の骨組みなど、建物の強度を支える部分です。
• 雨水の浸入を防止する部分：屋根・外壁・開口部(窓など)といった、雨漏りに関わる部分です。

調査では、ひび割れ、傾き、雨漏りの跡、腐食などがないかを、目視や計測などで確認します。壁や床を壊して中を調べるような調査ではありません。

法律でも「あっせんの有無」の説明が求められています

2018年4月の宅地建物取引業法の改正で、不動産会社は、中古住宅の売買の仲介で、次のような対応をすることになりました。

• 媒介契約の際に、建物状況調査を行う事業者の「あっせん」を行うかどうかを、書面に記載して依頼者に伝える
• 重要事項説明の際に、建物状況調査を実施している場合は、その結果の概要を、買主に説明する
• 売買契約の際に、建物の状況について、売主・買主が確認した事項を、書面で残す

つまり、インスペクションを利用するかどうかは任意ですが、制度として、「選択肢があること」を伝えることが定められています。購入や売却の際には、不動産会社から、あっせんについての説明があるはずです。

インスペクションで「できること」

調査の結果は、次のような場面で役立ちます。

• 購入の判断：大きな不具合が見つかった場合に、購入を見直したり、価格を相談したりする材料になります。
• 修繕の見通し：どこにどの程度の修繕が必要になりそうかを、購入前に把握できます。
• 売主・買主の認識合わせ：建物の状態を、売主と買主が同じ情報で確認できるため、引き渡し後のトラブルを減らす助けになります。

特に、築年数が古い建物では、見た目では分からない劣化が進んでいることがあるため、購入前の確認として有効です。

「できないこと」も知っておきましょう

インスペクションは、万能ではありません。次のような限界があります。

• 調査は、目視や計測が中心で、建物を壊して調べるものではありません。見えない部分の不具合までは、分からないことがあります。
• 調査は、不具合の「有無」を、保証したり判定したりするものではありません。「調査で指摘がなかった」ことが、「不具合が絶対にない」ことを意味するわけではありません。
• 耐震性の判断や、設備(給湯器・エアコンなど)の動作確認は、通常の建物状況調査には含まれません。必要な場合は、耐震診断や設備の点検を、別に依頼します。
• 床下や小屋裏は、点検口から確認できる範囲が調査の対象になります。

調査の範囲や内容は、依頼するときに、事前に確認しておきましょう。

耐震性については、築年を確認しましょう

建物の耐震性については、建築基準法の耐震基準が、1981年(昭和56年)6月に大きく改正されています。それ以前の基準で建てられた建物(旧耐震基準)は、現在の基準にもとづく耐震性があるとは限りません。

建築時期は、登記事項証明書や、建築確認の書類などで確認できます。古い建物を購入する場合は、耐震診断や耐震改修の費用や、自治体の補助制度の有無についても、あわせて確認しておくと安心です。

費用と、いつ・誰が依頼するか

インスペクションの費用は、建物の大きさや、調査の内容によって異なります。事前に、調査会社に見積もりを取って確認しましょう。

依頼のタイミングは、購入の申し込みをして、売買契約を結ぶ前に行うのが一般的です。建物は売主のものなので、調査を実施するには、売主の同意が必要です。希望する場合は、購入申し込みの際に、仲介する不動産会社を通じて、調査の可否を相談しましょう。

費用の負担者は、買主が負担する場合や、売主が行った調査を買主が利用する場合などがあります。どのような形になるかは、取引ごとに異なります。購入時にかかる費用の全体像は、家を買うときに本当にかかるお金で整理しています。

「既存住宅売買瑕疵保険」との関係

中古住宅には、「既存住宅売買瑕疵保険」という保険があります。引き渡し後に、建物の構造や雨漏りの不具合が見つかった場合に、修理費用などが保険でまかなわれる仕組みです。

この保険に加入するには、建物の検査に合格する必要があります。保険の対象となる範囲や期間、加入できる条件は、保険の種類や保険法人によって異なります。利用を考える場合は、不動産会社や、保険を扱う事業者に、事前に確認しましょう。

なお、住宅ローンや、購入にかかる税の優遇制度などでは、建物の状況や耐震性に関する書類が必要になる場合があります。購入前に、その条件も確認しておくとよいでしょう。ローンの自己資金については、頭金はいくら必要かも参考にしてください。

内覧のときに、ご自身でも確認できるポイント

インスペクションを依頼しない場合でも、内覧のときに、ご自身で確認できる点があります。

• 天井や壁に、シミやカビ、雨漏りの跡がないか
• 床を歩いたときに、傾きや沈み込み、きしみを感じないか
• ドアや窓が、スムーズに開閉できるか
• 外壁や基礎に、大きなひび割れがないか
• 水回り(キッチン・浴室・トイレ)で、水を出したときに、においや水の流れに異常がないか

気になる点は、その場で、写真を撮ってメモしておくと、あとから不動産会社や専門家に相談しやすくなります。気になる点が多い場合には、調査の依頼を検討しましょう。

インスペクションを使うかどうかの考え方

次のような場合は、インスペクションの利用を、検討する価値があります。

• 築年数が古い建物や、長く空き家だった建物を買う
• 雨漏りの跡や、床の傾き、外壁のひび割れなどが気になる
• 購入後の修繕費を、あらかじめ見通しておきたい
• 売主が個人で、売主の契約不適合責任の範囲が限定されている

一方で、調査には費用と時間がかかります。調査をするかどうかは、建物の状態と、購入の条件を考えて判断しましょう。

中古住宅の購入でお悩みの方へ

咲良不動産は、岡山市を中心に、赤磐市・備前市・和気町・瀬戸内市の中古住宅の売買をお手伝いしています。気になる物件の状態や、インスペクションの利用、購入後の修繕の見通しについても、ご相談ください。

購入を決めていない段階でも、お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年11月時点の一般的な情報をもとにしています。制度の詳細や、個別の物件・契約への当てはめは、宅地建物取引士・建築士などの専門家にご確認ください。