【不動産購入】ハザードマップの見方｜家を買う前に確認したい水害・土砂災害のリスク｜岡山市の咲良不動産

家を買う前に、ハザードマップを確認しておきたい理由

間取りや価格、周辺の環境に目が行きがちな家探しですが、その土地が「どんな災害の可能性がある場所か」も、購入前に必ず確認しておきたい項目です。そのときに役立つのが、国や自治体が公開しているハザードマップです。

岡山県は「晴れの国」と呼ばれ、災害が少ない印象をお持ちの方も多いかもしれません。しかし、2018年の西日本豪雨では、県内でも倉敷市真備町をはじめ、河川の氾濫による大きな被害が出ました。「これまで大丈夫だったから、これからも大丈夫」とは言い切れないのが実情です。

この記事では、岡山市・赤磐市・備前市・和気町・瀬戸内市で中古住宅や土地の購入をお考えの方に向けて、ハザードマップの種類と見方、確認するときの注意点を整理します。なお、想定される被害は地域や条件によって異なりますので、実際の確認は必ず最新の公開情報でお願いします。

ハザードマップで確認できる主なリスク

ひとくちにハザードマップといっても、災害の種類ごとに地図が分かれています。購入前に見ておきたい主なものは次のとおりです。

• 洪水(浸水想定区域)：大雨で河川があふれたとき、どのくらいの深さで浸水するかの想定です。
• 内水(雨水が排水しきれない浸水)：河川の氾濫ではなく、街の排水が追いつかずに起きる浸水です。自治体によって公開の有無が異なります。
• 高潮・津波：海に近いエリアで確認したい想定です。岡山市南部のように、海沿いや標高の低いエリアでは特に確認しておきたい項目です。
• 土砂災害(土砂災害警戒区域など)：山すそや斜面の近くで、崖崩れや土石流の危険がある区域です。「警戒区域(イエローゾーン)」と「特別警戒区域(レッドゾーン)」に分かれます。
• ため池：岡山県はため池の多い地域です。決壊した場合の浸水想定を示した、ため池ハザードマップを公開している自治体もあります。
• 地震(揺れやすさ・液状化)：地盤の揺れやすさや、液状化の可能性を示す想定です。

ハザードマップの調べ方

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」には、「重ねるハザードマップ」という機能があり、住所や地図上の場所を指定すると、洪水・土砂災害・津波などの想定を一つの地図に重ねて確認できます。スマートフォンでも見られるので、物件の内見の前後に、気になる場所をすぐに調べることができます。

市町村が公開しているハザードマップ

岡山市をはじめ、各市町村も防災マップ・ハザードマップを公開しています。避難所の場所や、避難の目安などもあわせて載っているため、国のサイトで大きな傾向をつかんだあとに、自治体のマップで詳しく確認するのがおすすめです。

不動産会社の説明も確認する

宅地建物取引業者は、売買や賃貸の契約前の重要事項説明で、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地について説明することが義務づけられています。ただし、契約の直前に説明を受けても、気づいたときには手付金の準備まで進んでいることがあります。気になる物件があれば、内見や申し込みの前の段階で、自分でも調べて、不動産会社に質問しておくと安心です。

ハザードマップを見るときの注意点

• 想定は「ある条件での想定」：多くの浸水想定は、「想定しうる最大規模の大雨」を前提にしています。色が付いていても「必ずその深さになる」という意味ではありませんが、「その可能性がある場所」と受け止める必要があります。
• 色が付いていない=安全ではない：マップは想定された条件の範囲での図です。想定を超える雨や、内水の浸水は、マップの外でも起こりえます。
• ピンポイントで見る：同じ町内でも、数十センチ高いだけで浸水の深さが変わります。住所だけでなく、敷地とその周りの高低差も見てください。
• マップは更新される：想定の見直しや、新しい区域の指定で、以前の地図から変わることがあります。購入の検討中に、最新版を確認し直してください。

地図だけでは分からないことを、現地で確かめる

ハザードマップは重要な手がかりですが、実際の土地の状況は、現地を見ないと分かりません。内見のときには、建物だけでなく、周囲も歩いて確認してみてください。

• 土地の高低差：道路や隣地との高さの違い、坂の途中かどうか。
• 水の流れ：近くに川や水路、側溝、ため池がないか。大雨のあとに水がたまりやすい場所がないか。
• 擁壁(ようへき)や造成地：土地が斜面を造成したものか、擁壁にひび割れや傾きがないか。
• 過去の浸水の跡：外壁や基礎、塀などに、水に浸かった跡が残っていないか。
• 周辺の方への聞き取り：長く住んでいる近隣の方から、過去の大雨のときの様子を教えてもらえることもあります。

中古住宅の場合は、売主様に「過去に浸水したことがあるか」を確認することも大切です。売主様が分かっている範囲で、不動産会社を通じて確認できます。建物そのものの状態を見る観点は、中古住宅で失敗しないための内見チェックリストでも整理しています。

リスクがある=買ってはいけない、ではありません

ハザードマップで色が付いている場所でも、すぐに「買わないほうがいい」ということにはなりません。実際には、リスクを理解したうえで、備え方を決めて購入される方も多くいらっしゃいます。

• 火災保険の水災補償を確認する：洪水などの被害を補償する「水災」の補償が付いているか、補償の範囲はどうかを確認します。保険料は、地域のリスクによって変わることがあります。
• 建物の対策を検討する：基礎を高くする、止水板を用意するなど、浸水に備えた工夫ができる場合もあります。
• 避難のしかたを決めておく：避難所までの道、避難のタイミング、2階以上への垂直避難が可能かを、家族で話し合っておくことが大切です。
• 価格とのバランスを見る：リスクが相場に反映されている場合もあります。価格や立地の魅力と、備えにかかる費用を比べて判断します。

新築と中古、注文住宅と建売など、どの住まいを選ぶかによっても、土地や建物の選び方は変わります。選び方の全体像は新築vs中古｜10年後に後悔しない選び方や、注文住宅と建売の違いも参考にしてください。

購入前のハザードマップ確認チェックリスト

• 国土交通省の重ねるハザードマップで、洪水・土砂災害・津波の想定を確認した
• 岡山市など、市町村のハザードマップで、避難所と避難経路を確認した
• ため池や河川、水路が近くにないか、現地で確認した
• 土地の高低差・擁壁・造成の状況を確認した
• 売主様や不動産会社に、過去の浸水や災害の有無を確認した
• 火災保険の水災補償の内容と保険料を確認した

中古住宅・土地ならではの注意点

新築の分譲地であれば、造成の段階で排水や地盤が整えられていることが多い一方、中古住宅や古い土地では、周辺の環境が長い年月のなかで変わっていることがあります。かつて田んぼや水路だった場所を埋め立てた土地、斜面を切り開いて造成した土地などは、地図上では分かりにくい特徴を持っている場合があります。

岡山市周辺でも、昔からの住宅地と、新しく開発された住宅地では、土地の成り立ちが異なります。購入を検討している土地が、昔はどのような場所だったのかを、不動産会社や近隣の方に聞いてみるのも一つの方法です。

また、建物が建っている土地であっても、将来の建て替えのときに、地盤の補強が必要になることもあります。購入の段階で、地盤調査の有無や、過去の調査結果が残っていないかを確認できれば、将来の費用の見通しも立てやすくなります。

土地・中古住宅選びのご相談は、咲良不動産へ

咲良不動産は、岡山市を中心に、赤磐市・備前市・和気町・瀬戸内市の売買をお手伝いしています。気になる物件が見つかったときは、価格や間取りだけでなく、ハザードマップの確認や、現地での状況も一緒に見ながらお話しします。

「この場所は大丈夫なのか」「どう備えればいいのか」といったご相談も歓迎です。購入を決めていない段階でも、お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年11月時点の一般的な情報をもとにしています。