【不動産売却】土地の境界があいまいなまま売れる？売却前に確認したい「境界」と「測量」の基本｜岡山市の咲良不動産

土地や古い家を売るとき、「境界」は意外と大きな問題になります

「この塀のあたりまでがうちの土地のはず」「先代から、このあたりと聞いている」。土地や古い家を売ろうとして、はじめて自分の土地の境界があいまいだったと気づく方は少なくありません。

境界がはっきりしないままだと、買主が購入をためらったり、住宅ローンの審査や、売買契約の条件に影響したりすることがあります。この記事では、売却前に確認しておきたい「境界」と「測量」の基本を整理します。昔からの土地や、農地・山林に隣接した敷地が多い岡山市・赤磐市・備前市・和気町・瀬戸内市で、土地や実家の売却を考える方にも関わる内容です。

「筆界」と「所有権界」の違い

境界には、実は2つの意味があります。

• 筆界(ひっかい)：登記上の土地と土地の境目のことです。法務局に登録されている土地の区画(一筆ごと)の境界を指します。所有者同士の合意だけで、勝手に動かすことはできません。
• 所有権界：所有権が及ぶ範囲の境目のことです。通常は筆界と同じですが、長い年月の間に、取得時効や売買などによって、ずれることもあります。

売却のときには、ふつう「筆界」を現地で示して、買主に明らかにすることが求められます。境界がはっきりしている土地は、「どこまでが買う土地か」が分かるため、買主の安心につながります。

まず、手元の資料と現地を確認しましょう

売却を決めたら、早い段階で、次の点を確認しておくと安心です。

• 境界標の有無：コンクリート杭、金属のプレート、鋲(びょう)などが、土地の角にあるかどうかを確認します。
• 地積測量図：過去に測量が行われていれば、法務局で取得できる場合があります。境界標の位置や、土地の面積が分かります。
• 公図・登記事項証明書：土地の形や地番、面積などの登記上の情報を確認します。
• 過去の境界確認書・測量の資料：先代が隣地の方と取り交わした書面が残っていることがあります。

現地では、塀・フェンス・石垣・水路・生垣などが、境界とどのような位置関係にあるかも確認します。塀や側溝が境界上にあるのか、どちらかの敷地の内側にあるのかによって、所有範囲の考え方が変わってくるためです。

現況測量と確定測量の違い

測量には、大きく分けて、次の2種類があります。

• 現況測量：現地の状態(塀、建物、境界標など)をもとに、土地の形状や面積を測る測量です。隣地の所有者の立ち会いや、境界の確定までは行いません。比較的、費用や期間が少なくて済みます。
• 確定測量：土地家屋調査士が、隣地の所有者や、道路・水路などの管理者(官民境界の場合)の立ち会いのもとで、境界を確認し、確定させる測量です。作成した書面に、関係者が署名・押印をします。

売却では、買主が境界の確定を求める場合に、確定測量を行うことがあります。確定測量は、立ち会いの日程調整などに時間がかかり、数か月かかることもあります。道路や水路との境界(官民境界)が関わる場合は、さらに期間が延びることがあります。

費用も、土地の広さや形、隣地の数、官民境界の有無などによって大きく変わります。依頼する前に、土地家屋調査士へ見積もりを取り、内容を確認しましょう。

売買契約と境界の関係

土地や建物の売買契約では、売主が、引き渡しの時までに、現地で境界を買主に明示することを定める契約が一般的です。そのため、境界標が不明な場合には、売却の前に測量や境界標の復元を行う必要が出てくることがあります。

また、売却では、売主と買主のどちらが測量の費用を負担するかも、事前に決めておくことが大切です。売主が負担するとして契約を進めることも多くありますが、どのような契約になるかは、売買の条件によって決まります。測量費の負担を含めた条件は、媒介契約や売買契約の前に、不動産会社と確認しておきましょう。

「越境」にも注意が必要です

境界の問題とあわせて確認したいのが、「越境」です。越境とは、隣の土地に、塀・庭木の枝や根・屋根・排水管などがはみ出している(またははみ出されている)状態をいいます。

越境がある場合は、次のような対応が考えられます。

• 越境している部分を、売却前に撤去・調整しておく
• 越境の状況を、買主へ正確に伝える
• 隣地の所有者と、越境の状況を確認する書面(覚書)を取り交わす

越境は、現状のまま売る場合でも、告知が必要になる大事な情報です。隣地との話し合いが難しいときは、そのことも含めて、不動産会社へ早めに相談しましょう。

隣地の所有者と合意ができないときは

隣地の所有者が遠方に住んでいたり、連絡が取れなかったり、境界について意見が合わなかったりする場合には、確定測量が進まないことがあります。そのようなときに考えられる主な方法は、次のとおりです。

• 土地家屋調査士への相談：境界に関する専門家です。状況に応じた進め方をアドバイスしてもらえます。
• 筆界特定制度：法務局の筆界特定登記官が、現地の状況や資料をもとに、筆界の位置を明らかにする制度です。裁判よりも手続きが簡易な面がありますが、隣地との紛争そのものを解決するものではありません。
• 調停・裁判(境界確定訴訟など)：話し合いでも解決できない場合の手段ですが、時間と費用がかかることがあります。

どの方法が合うかは、土地の状況や、隣地との関係によって変わります。まずは専門家に状況を見てもらいましょう。

境界がはっきりしないままでも売れる？

境界が確定していなくても、土地を売ること自体ができないわけではありません。現状のままで売却し、買主が境界の状況を理解したうえで購入する場合もあります。ただし、境界が不明確なことが価格に影響したり、買主の住宅ローンの審査で問題になったりする可能性があります。

境界が確定している土地に比べて、売却に時間がかかることもあるため、測量を行うかどうか、どこまで行うかは、費用と効果を考えて判断するのが現実的です。不動産会社による買取を検討する場合は、買取の条件についても確認してみましょう。

売却前のチェックリスト

最後に、売却前に確認しておきたい項目をまとめます。

• 土地の四隅に、境界標があるか
• 地積測量図や、過去の境界確認書が残っているか
• 塀・フェンス・樹木などが、境界に対してどの位置にあるか
• 隣地や道路から、越境しているものはないか
• 隣地の所有者の連絡先が分かるか
• 測量を行う場合の、費用負担と期間の見通し

土地の境界でお悩みの方へ

咲良不動産は、岡山市を中心に、赤磐市・備前市・和気町・瀬戸内市の土地や実家の売却をお手伝いしています。境界があいまいな土地や、測量が必要かどうか分からない土地のご相談も承ります。測量が必要な場合は、土地家屋調査士などの専門家と連携しながら進め方をご案内します。

先代から引き継いだ土地で、資料がほとんど残っていない場合でも、まずは現状のままでご相談ください。

※本記事は2026年11月時点の一般的な情報をもとにしています。境界や測量の具体的な扱い、費用、手続きについては、土地家屋調査士・司法書士・法務局などの専門家にご確認ください。