【不動産売却事例】「一番高い査定額」の会社を選んだら、どうなったか

岡山市で不動産の売却をご検討中の方から、「査定額が一番高かった会社にお願いしようと思うのですが、大丈夫でしょうか」というご相談をいただくことがあります。複数の不動産会社に査定を依頼し、その中で一番高い金額を提示してくれた会社を選びたくなるお気持ちは、とてもよくわかります。

ですが、査定額の高さだけで会社を決めてしまうと、思わぬ結果につながることがあります。今回は、実際にあったご相談をもとに、「一番高い査定額」を選んだ結果どうなったのかをご紹介します。ご本人が特定されないよう、内容は一部変えてお伝えします。岡山市中区・東区・赤磐市エリアで売却を検討されている方にとって、参考になれば幸いです。

ある売却相談事例｜3社に査定を依頼して比較したケース

ご相談者は田中さん(50代・仮名)。お子さんの独立をきっかけに、長年住んだ一戸建てを売却して住み替えを検討されていました。「一社だけの意見を鵜呑みにするのは怖い」と考えた田中さんは、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較したうえで会社を決めることにしたそうです。

3社に依頼した結果、査定額は次のようになりました。

• A社:2,980万円
• B社:3,050万円
• C社:3,400万円

C社の査定額は、他の2社より350万円以上高い金額でした。田中さんは「一番高い金額を提示してくれたC社なら、それだけ自信があるということだろう」と考え、C社と専任媒介契約を結ぶことにされました。

半年後の結果｜内覧が伸びず、値下げを重ねることに

ところが、売り出してから1ヶ月経っても内覧の申し込みはゼロ。2ヶ月、3ヶ月と経過しても、内覧はわずか2件にとどまりました。そんな中、C社の担当者から「反響が薄いので、価格を見直しませんか」という提案があったそうです。

最初の値下げで3,400万円から3,100万円に変更しましたが、状況は大きく改善されませんでした。その後、二度目の値下げ提案も受け入れ、最終的な成約価格は2,950万円。実はこの金額、最初にB社が提示していた査定額(3,050万円)よりも100万円ほど低い金額だったのです。

田中さんは後になってこう振り返っておられます。「一番高い査定額は、売れる金額ではなく、契約を取るための金額だったのかもしれません」。内覧が入らない理由について「価格が高いから」という担当者の説明をそのまま受け止めていましたが、レインズへの登録状況や、他社からの問い合わせへの対応については、確認していなかったそうです。「最初からB社を選んでいたら、労力も時間も、どちらが良かったんでしょうか」というお言葉が印象的でした。

なぜ「一番高い査定額」が罠になることがあるのか

理由1:査定額には法的な保証がない

そもそも査定額は「この価格なら売れるだろう」という予測にすぎず、不動産会社がその金額で買い取ることを約束するものではありません。ある業界関係者の声として、「高値査定で売り物件を集める。そこからが担当者の仕事です。値下げ交渉です」というコメントも見られます。岡山市内で売却をお考えの方も、査定額はあくまで「見込み」であることを念頭に置いておく必要があります。

理由2:内覧が少ない理由は「価格」だけとは限らない

専任媒介契約では、契約から7日以内にレインズへ物件情報を登録する義務があります。2025年1月に施行された改正宅地建物取引業法施行規則により、レインズの「取引状況(ステータス)」の登録・管理が義務化され、虚偽登録や未登録が確認されると行政の指示処分の対象になる可能性があるほか、売主自身がレインズの登録状況を確認できる仕組みも整いました。囲い込みが完全になくなったと言い切れるわけではありませんが、制度上、売主側が確認しやすい環境になっています。内覧が少ない、他社からの問い合わせへの対応が見えない、といった場合は、価格以外にもこうした点を確認しておきたいところです。

理由3:高すぎる価格での売り出しは、値下げ前提の戦略になりやすい

東京カンテイの調査によると、首都圏の中古マンション(参考値)では売出価格と成約価格の乖離率が継続的にマイナスとなっており、2024年下期は-4.19%、金額にして平均約200万円の差が生じています。これは適正な価格設定から自然に生まれる指し値の範囲であり、意図的な高査定とは性質が異なるものです。一方、マイナビニュースが2025年8月~9月に売却経験者189人へ行った調査では、査定額と実際の売却額の差が「±50万円以内」だった人が56.1%だったのに対し、「300万円以上」の値下げに至った人は2.1%というデータもあります。数字だけを見ても、最初の査定額と実際の成約額には差が出ることがある、という点は押さえておきたいポイントです。

岡山市で後悔しない不動産売却をするための4つのポイント

咲良不動産では、これまで1000件以上の売却相談をお受けしてきました。その中で、査定額の高さだけで会社を選び、「説明が違った」と感じられた方を何度か見てきました。岡山市中区・東区・赤磐市エリアで不動産の売却を検討される際は、次の4点を意識していただくことをおすすめします。

1. 査定額の「根拠」を聞く

金額の高さだけでなく、「なぜその金額になるのか」という説明を比較の軸にしましょう。岡山市内・赤磐市内の周辺エリアの取引事例や成約実績を具体的に示せるかどうかは、その会社の実力を測る材料になります。

2. 自分でも実際の成約データを確認する

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、東日本レインズの「不動産市場動向」では、誰でも無料で実際の成約価格を確認できます。岡山市中区・東区周辺の相場感を自分の目で確認しておくことで、査定額を鵜呑みにせず、判断材料を増やすことができます。

3. 専任媒介契約はレインズ登録状況を確認する

専任媒介契約では、契約から7日以内にレインズへ登録する義務があります。2025年の法改正により、売主自身が登録状況を確認しやすい仕組みが整いましたので、契約して終わりにせず、一度は状況を確認することをおすすめします。

4. 値下げ提案を受けても、値下げありきで応じない

「反響が薄いので、価格を見直しませんか」と提案されたとき、すぐに値下げありきで応じるのではなく、まずは販売活動そのものを確認しましょう。広告はどのように出されているか、問い合わせは何件でその内訳はどうか、他社からの問い合わせにどう対応してきたか。これらを確認したうえで判断することが大切です。

査定額を比較すること自体は、決して悪いことではありません。むしろ、複数社の意見を聞き比べることは、適正な相場感をつかむうえで有効な方法です。大切なのは、金額の大小だけで判断せず、「なぜその金額なのか」を説明してもらい、納得したうえで契約先を選ぶことです。

まとめ

「一番高い査定額」は魅力的に見えますが、それ自体が正しさの証明にはなりません。大切なのは、査定額の「根拠」と「販売活動の中身」の両方を見ることです。咲良不動産が1000件以上のご相談を通じて感じるのは、後悔しなかった方の多くが、査定額の「高さ」ではなく「納得できる説明があったかどうか」で会社を選んでいた、ということです。

岡山市中区・東区・赤磐市エリアで不動産の売却をご検討の方は、査定額の比較で迷われた際にはお気軽にご相談ください。咲良不動産が、査定の根拠から販売活動の中身まで、丁寧にご説明いたします。