【不動産売却】家を売ったあとに責任を問われる？個人売主の「契約不適合責任」の基本｜岡山市の咲良不動産

家を売ったあとにも、売主の「責任」が残ることがあります

不動産の売買契約が済み、代金を受け取って引き渡しが終われば、それですべて終わり。そう思っている方は多いのではないでしょうか。ところが、引き渡したあとに雨漏りやシロアリ被害が見つかり、買主から連絡が来る、というケースがあります。

このとき問題になるのが、「契約不適合責任」です。個人の方が自宅や相続した実家を売る場合でも、知っておかないと、思わぬトラブルにつながることがあります。この記事では、個人の売主の立場から、契約不適合責任の基本を整理します。岡山市・赤磐市・備前市・和気町・瀬戸内市で、築年数の経った家や空き家の売却をお考えの方にも関わる内容です。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売った不動産が、契約で決めた内容(種類・品質・数量など)に合っていなかった場合に、売主が負う責任のことです。2020年4月の民法改正で、それまでの「瑕疵担保責任」にかわって、この考え方が採用されました。

大きな違いは、「隠れた欠陥かどうか」ではなく、「契約の内容に合っているかどうか」が基準になった点です。たとえば、契約書に「雨漏りはない」という前提で売ったのに雨漏りがあった場合や、「現状有姿」でも、売主が把握していた不具合を伝えていなかった場合などが、問題になりやすいところです。

契約の内容に合っていないと判断された場合、買主には、次のような請求が認められる可能性があります。

• 追完請求：修理や代替物の引き渡しなど、契約の内容に合うようにすることを求める請求
• 代金減額請求：不適合の程度に応じて、代金を減らすことを求める請求
• 損害賠償請求：不適合によって生じた損害の賠償を求める請求
• 契約の解除：不適合が重大で、契約の目的を達成できない場合などの解除

責任を問われる期間は？

民法では、買主が不適合を知った時から1年以内に、そのことを売主に通知しなければならないとされています。この通知がなければ、原則として、買主は売主に責任を追及できなくなります。

ただし、これは民法上の原則的なルールです。個人間の売買では、この期間を契約で短く決める(たとえば、引き渡しから数か月とする)ことが一般的に行われています。期間は、契約書の「契約不適合責任」に関する条項で決まりますので、契約前に必ず確認してください。

売主が不動産会社(宅地建物取引業者)の場合は、別のルールがあります。宅建業法により、通知の期間を引き渡しから2年より短くする特約は、無効とされています。個人の売主とは、ルールが異なる点に注意が必要です。

「責任を負わない」という特約はできるのか

個人の売主が売る場合、契約不適合責任を負わない、あるいは負う範囲を限定する特約を結ぶことは、一般的に可能とされています。築年数が古い家や、長く空き家だった家では、こうした特約をつけて売買することが少なくありません。

ただし、ここには大切な例外があります。売主が不具合を知っていたのに、買主に伝えなかった場合は、責任を負わない特約があっても、その責任を免れることができません(民法572条)。「責任を負わない特約があるから、言わなくても大丈夫」とはならないのです。

つまり、売主にとって一番の備えは、特約の文言よりも、「知っていることを、正確に買主へ伝えること」だといえます。

トラブルになりやすい不具合の例

実際の売買で、問題になりやすい項目としては、次のようなものがあります。

• 雨漏り：天井や壁のシミ、屋根の状態。過去に修理した履歴も伝える必要があります。
• シロアリの被害・腐食：床下や柱の状態。見える部分だけでは分からないこともあります。
• 給排水管の不具合：水漏れ、詰まり、水道管の老朽化など。
• 設備の故障：給湯器・エアコン・ガスコンロなど。設備は、売買契約の対象に含めるかどうかも含めて決めます。
• 土地の境界・越境：隣地との境界があいまい、または、塀・樹木・屋根の一部が越境している場合。
• 地中の埋設物：以前の建物の基礎や浄化槽などが、土地に残っている場合。

空き家や、相続した実家を売る場合は、売主ご自身が長く住んでいなかったために、建物の状態をよく把握できていないことがあります。「分からない」ことは、分からないまま正直に伝えることが大切です。

売主が売却前にできる備え

不動産の売買では、売主から買主へ、物件の状態を書面で伝えるのが一般的です。代表的なものが、次の2つです。

• 物件状況報告書(告知書)：雨漏り、シロアリ、給排水管の故障、増改築の履歴など、売主が知っている物件の状態を記載する書面です。
• 付帯設備表：給湯器・エアコンなど、設備の有無と、故障や不具合があるかを記載する書面です。

記載するときのポイントは、次の3点です。

• 知っていることは、小さなことでも省かずに書く
• 分からないことは「不明」と書く(推測で「ない」と書かない)
• 過去に修理した履歴や、保証書が残っていれば、あわせて渡す

こうした書類は、契約不適合責任の判断のうえで、「契約でどのような状態を前提としたか」を示す大事な資料になります。ご自身で書くのが不安な場合は、仲介する不動産会社が書き方をアドバイスしますので、遠慮なくご相談ください。

また、買主の不安を減らすために、売却の前に建物の状態を専門家に調べてもらう「インスペクション(建物状況調査)」を活用する方法もあります。調査でわかった内容を事前に共有しておくことで、引き渡し後のトラブルを減らす効果が期待できます。

「そのまま売る」か「直してから売る」か

不具合が見つかった場合に、直してから売るのか、そのまま売るのかによっても、考え方が変わってきます。直してから売れば、買主の不安は減りますが、費用がかかります。そのまま売る場合は、不具合を正直に伝えたうえで、価格や契約条件で調整するのが基本です。

どちらが良いかは、建物の状態や、買主として想定する方によって変わります。荷物が残ったままの家や、状態が良くない家の売却については、残置物があっても売れる？でも考え方を整理しています。

不動産会社の「買取」の場合は？

売却の方法には、買主を探して売る「仲介」のほかに、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。買取の場合は、売買の条件が仲介とは異なる契約になることがあります。契約不適合責任の扱いや期間も、契約ごとに決まりますので、買取を検討するときも、契約書の内容を必ず確認してください。

売却前に、確認しておきたいこと

最後に、売却前に確認しておきたいポイントをまとめます。

• 契約不適合責任の期間と、免責特約の有無
• 物件状況報告書・付帯設備表に、知っている不具合を漏れなく書いたか
• 境界や越境、設備の故障など、気になる点を事前に不動産会社へ伝えたか
• 売却後にトラブルになりそうな点を、契約前に相談できているか

売却後のトラブルが心配な方へ

咲良不動産は、岡山市を中心に、赤磐市・備前市・和気町・瀬戸内市の不動産売却をお手伝いしています。物件の状態の確認や、告知書の書き方、契約内容の確認まで、売却の前段階からご相談いただけます。

築年数の経った家や、長く空き家だった家でも、まずは現状のままでご相談ください。

※本記事は2026年11月時点の一般的な情報をもとにしています。法律上の扱いや、個別の契約内容については、宅地建物取引士・弁護士などの専門家にご確認ください。