頭金はいくら必要か｜岡山市中区・東区・赤磐市でよくあるご相談

岡山市中区・東区や赤磐市でマイホーム探しを始めると、必ずと言っていいほどぶつかる悩みがあります。「頭金、いくら用意すればいいんだろう」というものです。「頭金を貯めてから買うべきか、それとも今すぐフルローンで買うべきか」「頭金ゼロで買うのは、なんとなく”やってはいけないこと”のような気がする」「頭金を貯めている間に、物件価格や金利が上がってしまうのでは」「そもそも頭金と諸費用って、同じものなんだっけ」。こういったお悩み、これまで多くの方から伺ってきました。その気持ち、よく分かります。

今日は、頭金なし(フルローン)と頭金ありで、実際に何がどう変わるのかを、数字と実務の両面から整理してお伝えします。資金計画全体の考え方については、別記事「家を買う前に知っておくべき大前提」でも触れています。今日はその中でも、特に迷いやすい「頭金」にしぼってお話しします。

「頭金」「フルローン」という言葉を整理する

「頭金」とは、物件価格のうち、自己資金で支払う部分のことです。住宅ローンで借りる金額を、そのぶん減らすお金ですね。一方、「フルローン」という言葉には、実は2通りの意味があります。1つ目は、頭金0円で、物件価格分をすべて借りること。2つ目は、諸費用まで含めて全額を借りること(いわゆるオーバーローン)。この記事では、基本的に1つ目の意味(頭金0円かどうか)で「フルローン」という言葉を使います。家を買うときにかかるお金は、大きく分けると「頭金+住宅ローンの借入額+諸費用」という構成になります。今日は、このうち「頭金」の部分にしぼって見ていきましょう。

頭金の相場は、どれくらいなのか

結論から先にお伝えします。頭金の目安は、どの調査を見るかによって、かなり幅があります。「頭金は物件価格の2割」という話を聞いたことがある方も多いと思いますが、それが唯一の正解というわけではありません。銀行コラム(複数)でよく言われる目安は物件価格の1〜2割程度。フラット35利用者調査(2023年度・全国平均)では、手持金(頭金)比率12.7%。国土交通省「住宅市場動向調査」(物件種別による、年度により変動)では、物件種別によって2割台〜4割台まで幅があります。

フラット35(全期間固定金利で、比較的頭金が少なくても利用しやすい商品)の利用者は、頭金の比率が1割強と、やや低めの傾向があります。一方、国交省の調査では、新築の分譲戸建は自己資金比率が低め、中古住宅は高めという傾向が見られます。つまり、選ぶ物件の種類やローンの種類、そして何より自分たちの資金状況によって、適正な頭金の額は変わってくる、というのが実態です。「頭金は絶対に○割用意しなければならない」という決まった正解はない、とまず知っておいていただきたいです。なお、住宅ローンの金利タイプ(変動か固定か)についても、選び方によって総返済額が変わってきます。こちらは別記事「変動と固定、どちらを選ぶべきか」で詳しく解説しています。

頭金あり・なしで、月々の返済額はどう変わるか

ここからが本題です。頭金の有無によって変わることを、具体的な数字で見てみます。ここで使う数字は、あくまで「物件価格4,000万円・金利1.0%(全期間一定と仮定)・返済期間35年・元利均等返済」という、一つの条件で試算した場合の一例です。実際の金利は、借りる時期や金融機関、金利タイプによって変わります。

頭金なし:借入額4,000万円/月々の返済額 約11.3万円/総返済額(35年間) 約4,742万円/うち総支払利息 約742万円
頭金1割(400万円):借入額3,600万円/月々の返済額 約10.2万円/総返済額 約4,268万円/うち総支払利息 約668万円
頭金2割(800万円):借入額3,200万円/月々の返済額 約9.0万円/総返済額 約3,794万円/うち総支払利息 約594万円

頭金400万円(1割)を用意した場合、月々の返済は約1.1万円減り、35年間の総利息は約74万円軽くなる計算です。頭金800万円(2割)を用意した場合は、月々の返済が約2.3万円減り、35年間の総利息は約148万円軽くなる計算になります。もちろんこれは一つの前提での試算であり、金利や返済期間が変われば数字も変わってきます。あくまで一つの目安として捉えていただければと思います。

審査の通りやすさへの影響

「頭金があると、審査に有利になりやすい」と一般的に言われることがあります。頭金を用意する分、借入額が減る。借入額が減れば、年収に対する返済負担率が下がる。返済負担率が下がれば、審査上プラスに働きやすい、という流れです。加えて、まとまった頭金を貯められたこと自体が、計画的な貯蓄力・家計管理力の証明として見られる、という考え方もあります。

ただし、ここは誤解しないでいただきたいところです。フルローンだから審査に通らない、というわけでは決してありません。年収、勤続年数、他の借入状況、購入する物件の評価など、いくつもの要素を総合して判断されるのが実際のところです。なお、フラット35のように「融資率(借入額÷物件価格)が9割を超えるかどうかで、適用金利が変わる」という制度を持つ商品もあります。これはフラット35という商品固有の話であり、すべての住宅ローンに当てはまるわけではありません。

私自身、これまで岡山市中区・東区や赤磐市を中心に1000件以上の不動産取引に関わってきましたが、頭金ゼロで審査を通してマイホームを実現された方も、逆に頭金をしっかり準備してから購入された方も、どちらも数多く見てきました。大事なのは「頭金があるかないか」そのものより、自分たちの暮らしに無理のない返済計画になっているかどうかだと感じています。

フルローンにも、頭金ありにも、それぞれの良さがある

頭金を貯める時間を待たずに済むことで得られるものもあります。購入のタイミングを逃さずに済む、という点。物件価格や金利が動いてしまう前に、動けるということですね。教育費や生活防衛費など、手元資金を温存できるという点。借入額が大きくなる分、住宅ローン控除の効果が相対的に大きくなる可能性がある、という点(制度の詳細は年度によって変わりますので、一般的にはこう言われている、という程度に捉えてください)。

一方、頭金を厚くする場合の良さも見ておきましょう。月々・総返済額が抑えられること(先ほどのシミュレーションのとおりです)。金利が上昇する局面での影響を受けにくいこと。売却するときに、残債が売却価格を上回ってしまう「オーバーローン」のリスクを抑えられること。フルローンにも頭金ありにも、それぞれのメリットとデメリットがあります。「頭金は入れない方が得」「頭金は絶対に入れるべき」という、どちらか一方に偏った結論は、この記事では出しません。ご自身の資金状況や将来設計に合わせて選ぶことが、何より大切だと思います。

頭金と諸費用は、別物です

最後に一つだけ、整理しておきたいことがあります。「頭金」と「諸費用」は、別のものです。頭金は、物件価格のうち自己資金で払う部分。諸費用は、登記費用や仲介手数料など、物件価格とは別に発生するお金のことです。家を買うときには「頭金+住宅ローンの借入額+諸費用」という構成でお金が動きます。諸費用について詳しくは、別記事「家を買うときに本当にかかるお金」でまとめていますので、あわせてご覧ください。

まとめ｜岡山市中区・東区・赤磐市で頭金の額にお悩みなら

頭金の目安は、調査によって幅があり、絶対的な正解はありません。頭金の有無で月々・総返済額は変わりますが、審査は総合判断であり、単純に「なし=不利」とは言えません。フルローンにも頭金ありにも、それぞれのメリット・デメリットがあります。とはいえ、こうした数字はあくまで一般的な目安です。実際にいくら頭金を用意するのが自分たちにとって無理のない選択なのかは、年収やライフプラン、購入したい物件によって一人ひとり違います。住宅ローンの審査で実際に何を見られているのかについては、別記事「住宅ローンの事前審査、実は何を見られているのか」でも詳しくお話ししています。

「自分の場合はどうなんだろう」と気になった方は、岡山市中区・東区・赤磐市エリアで1000件以上の取引実績がある咲良不動産まで、一度お気軽にご相談ください。無理に頭金を貯めるべきかどうかも含めて、一緒に整理させていただきます。