岡山市内でも起こりうる「買い先行」の住み替え、ダブルローンに追い詰められた事例

岡山市中区・東区や赤磐市エリアで住み替えをご検討中のお客様から、「今の家を売る前に、先に新居を契約してもいいのでしょうか?」というご相談をいただくことがあります。いわゆる「買い先行」の住み替えです。結論から言うと、買い先行そのものが悪い選択というわけではありません。ただ、旧居の売却見通しを事前に立てずに進めてしまうと、思わぬ形で家計を追い詰めてしまうことがあります。今回は、咲良不動産でこれまで1000件以上の取引に携わってきた中で実際にあった事例をもとに、買い先行の住み替えで注意すべきポイントをお話しします。

あるご相談｜理想の新居に出会い、買い先行を選んだご夫婦のケース

岡山県内にお住まいの佐藤さん夫妻(40代・仮名)は、お子さんの成長でマンションが手狭になったことをきっかけに、一戸建てへの住み替えを検討されていました。物件を探すなかで理想的な中古一戸建てに出会い、「この家は逃したくない」という思いから、マンション(旧居)の売却が決まる前に、新居の購入契約を先に結ぶことにしました。

「旧居はマンションだから、すぐに売れるだろう」というのが、契約当時の佐藤さん夫妻の感覚でした。しかし、新居のローンは月々約12.8万円、旧居のローン残債は月々約8.2万円で、住み替えが完了するまでの間、合計で月21万円前後の返済が重なることになりました。

結果｜二重ローン(ダブルローン)の返済が7〜8ヶ月続いた事例

佐藤さん夫妻は旧居を2,800万円で売り出しましたが、3ヶ月経っても内覧はわずか数件にとどまりました。焦りから価格を見直し、まず2,650万円に値下げ。それでも反響は思うように伸びず、さらに1ヶ月後に2,600万円まで再値下げして、ようやく成約に至りました。

結局、新居の引き渡しから旧居の売却成約まで約7〜8ヶ月かかり、その間ずっと月21万円前後の二重返済が続きました。当初の売り出し価格から数えると、200万円ほどの値下げ損での成約となっています。

後になって気づいたこと

佐藤さん夫妻は後になって、「旧居はすぐ売れるだろう」という感覚が、査定を取る前の”なんとなくの自信”に過ぎなかったと振り返っています。二重返済が始まってから、家計のなかで住居費が想定より重くのしかかっていることに気づいたそうです。

「もう少し早く、旧居の現実的な売却期間や価格の見通しを確認していれば、契約のタイミングやつなぎ融資の準備など、選べる手段がもっとあったかもしれない」というのが、お二人の実感でした。

なぜ「買い先行」の住み替えがダブルローンに追い詰められることがあるのか

買い先行自体は、決して珍しい選択ではない

すまいステップが住み替え経験者100人を対象に行ったアンケート(2023年4〜10月)では、買い先行を選んだ人が約69%、売り先行を選んだ人が約31%という結果が出ています。サンプル調査ではありますが、買い先行は多数派に近い選び方だと言えます。岡山市中区・東区や赤磐市エリアでご相談を受ける中でも、買い先行を選ばれる方は少なくありません。大切なのは「買い先行=危険」と決めつけることではなく、旧居の売却見通しを立てずに進めると危険になりやすい、という視点です。

旧居の売却期間は、思っているより読みにくい

東日本レインズの「首都圏不動産流通市場の動向(2024年)」によると、登録から成約までの平均日数は中古マンションで85.3日、中古戸建てで97.3日というデータがあります。これは首都圏エリアの数字ではありますが、登録から成約までの期間だけでもこれだけかかり、そこからさらに決済・引き渡しまで1〜2ヶ月程度を要するのが一般的です。岡山市内・赤磐市エリアの物件でも、立地や価格帯によっては同程度、あるいはそれ以上に時間がかかることは珍しくなく、準備段階から数えるとトータルで半年前後、長引けば1年近くかかることも十分にあり得ます。「すぐ売れるはず」という見立てだけで進めるのは、思っている以上にリスクがあるということです。

「ダブルローン」は、決まった名前の商品ではない

住宅ローンは自己居住が条件で、原則として1人につき1つしか組めないとされています。そのため実務では、旧居のローンが残ったまま新居のローンを新たに組む厳密な意味での「ダブルローン」ではなく、「つなぎ融資」や「住み替えローン」といった別の仕組みが使われることが多いようです。この記事で言う「ダブルローン」は制度名ではなく、2つの住宅ローン(またはローン+つなぎ融資)の返済が家計の上で重なる状態を指す一般的な言い方だと考えてください。

返済比率は、二重になるとあっという間に目安を超える

住宅ローンの返済比率(年収に対する年間返済額の割合)は、一般的に30〜35%程度が目安とされています。旧居のローンの返済も合算されるダブルローンの状態では、この比率を大きく超えやすくなる傾向があります。岡山市内で住み替えをご検討の方も、この点はあらかじめ知っておいて損はありません。

岡山市中区・東区・赤磐市で買い先行の住み替えを選ぶときに確認すべきこと

1. 新居の契約前に、旧居の現実的な査定額・売却期間の見通しを立てる

「なんとなくすぐ売れるだろう」ではなく、事前に査定を取り、周辺の成約事例や販売中の類似物件の状況を確認しておくことが重要です。これだけで判断の材料は大きく変わります。1000件以上のご相談に携わる中で、買い先行を選んだものの旧居がなかなか売れず不安を抱えたご相談者を、岡山市内でも何度か見てきました。

2. つなぎ融資・住み替えローンなど、二重返済を軽減する選択肢を事前に調べておく

つなぎ融資は、数ヶ月〜最長1年程度の短期資金調達で、金利は年2〜4%程度と、通常の住宅ローンより高めに設定されていることが一般的です。住み替えローンも、金利水準が通常より高くなる傾向があります。どちらも便利な仕組みですが、万能の解決策ではありません。コスト面もあわせて、契約前に確認しておく必要があります。

3. 買取保証など、期間内に売れなければ会社が買い取る仕組みも選択肢として持っておく

一般的な選択肢の一つとして、新居の契約前から検討しておくと安心材料になります。岡山市内・赤磐市エリアでも、こうした仕組みを扱っている不動産会社に事前に相談しておくとよいでしょう。

4. 返済比率を、二重になった場合を含めて事前にシミュレーションしておく

旧居のローンが残ったまま新居のローンが始まった場合、家計にどれくらいの負担が乗るのかを、数字で確認しておくことが大切です。「なんとなく大丈夫だろう」ではなく、実際の数字で確認する。この一手間が、後の安心につながります。

5. 焦って値下げする前に、まず販売活動そのものを見直す

二重ローンで焦っている場面ほど、値下げ提案を受けたときに「値下げありきで応じない」という姿勢が大切になります。価格を下げる前に、広告の見せ方や内覧時の印象など、見直せる部分がないか確認することをおすすめします。

まとめ｜岡山市中区・東区・赤磐市で住み替えをご検討の方へ

買い先行を選ぶこと自体は、決して間違った選択ではありません。ただし、旧居の売却見通しを事前に立てずに進めると、二重の返済に追い詰められるリスクがあります。これが今回の事例から最もお伝えしたいことです。

1000件以上のご相談を通じて感じるのは、買い先行で後悔しなかった方の多くが、契約前に旧居の査定額と売却期間の見通しをきちんと確認していたということです。「新居が先に決まりそう」「旧居がどれくらいで売れるか分からない」という状況でしたら、契約を進める前に一度、査定と売却期間の見通しだけでも確認しておくことをおすすめします。岡山市中区・東区・赤磐市エリアで住み替えをご検討の方は、お気軽に咲良不動産へご相談ください。