岡山県で不動産会社を経営している、咲良不動産の畠中です。

ご実家を相続したものの、しばらくの間、誰も様子を見に行けていなかった。あるいは、ご家族が亡くなってから発見までに時間がかかってしまった。そんな状況で、「うちの場合、特殊清掃が必要なのだろうか」と不安に思われる方がいらっしゃいます。

その気持ち、よく分かります。この記事では、不安を煽るためではなく、相続人や不動産オーナーとして知っておいていただきたい、制度と実務のお話を、落ち着いてお伝えします。

特殊清掃とは？通常の遺品整理との違い

まず、言葉の整理から始めます。

• 通常の遺品整理：遺品の分別・搬出が中心です。清掃は付随的な作業になります
• 特殊清掃：体液・臭気・害虫などの除去が中心です。通常の清掃では対応できない現場を、専用の薬剤や機材、専門知識で原状回復する作業です

特殊清掃が必要な現場では、遺品整理に入る前に、まず原状回復のための清掃が必要になります。つまり両者は別の工程で、同じ業者が両方を扱う場合もあれば、別々に依頼が必要になる場合もあります。「特殊」という言葉に身構えてしまうかもしれませんが、「通常の清掃では対応できない現場を、専門の技術で元の状態に近づける作業」と捉えていただくと分かりやすいと思います。

遺品整理そのものの進め方や費用相場については、「相続した実家の遺品整理、何から始めればいいのか｜費用相場と進め方」でお話ししています。

特殊清掃が必要になりやすいのは、どんな状況か

あくまで一般的な傾向ですが、次のようなケースで必要になりやすいと言われています。

• 亡くなってから発見までに一定の期間があり、体液の漏出や腐敗が進んでしまった場合
• 血液などの痕跡が残っている場合
• 住居内の衛生状態が著しく悪化していた場合

単身で暮らす高齢の方は、今後も増えていく見通しです。岡山市や赤磐市、備前市、和気町でも、離れて暮らすご家族や、賃貸物件のオーナーの方が、こうした場面に直面する可能性は決して低くないと感じています。だからこそ、日頃のこまめな連絡が、結果的に早期発見につながることもあります。離れて暮らすご家族との連絡手段を、無理のない形で整えておくことも、大切な備えの一つです。

費用はどれくらいかかるのか

ここから先の金額は、いずれも民間業者の情報に基づく目安であり、断定できるものではありません。その前提でお読みください。

複数の民間業者のサイトを見ると、特殊清掃の費用は、汚染の範囲や臭気の程度によって、数万円から数十万円規模まで、非常に幅広く語られています。ワンルーム・1Kでは30万〜40万円前後という情報が目立ちますが、あくまで参考値です。

費用が変わる主な要因は、次のようなものです。

• 発見までの経過日数
• 汚染の範囲
• 消臭処理のレベル
• 遺品・残置物の量
• 原状回復(リフォーム)が必要かどうか

間取りだけで金額が決まるものではなく、現地での調査と見積もりが前提になる、という説明が、ほとんどの業者で共通しています。まずは現地を見てもらい、見積もりを取ることから始めるのが現実的です。

売却を考えるとき、何を告知すべきか

ここが、今日いちばんお伝えしたい部分です。

2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。不動産の「心理的瑕疵」について、国が初めて示した指針です。

この指針では、老衰や持病による病死など、自然死や日常生活での不慮の死は、原則として告知の対象になりません。ただし、長期間人知れず放置され、それに伴って特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は、買主・借主の判断に重要な影響を与える可能性があるとして、告知が必要とされています。つまり、「自然死だったかどうか」よりも、「特殊清掃が必要になるほど発見が遅れたかどうか」が、告知の分かれ目になるということです。

怖がらせるつもりで書いているわけではありません。制度としてすでに定められていることを、淡々とお伝えしています。

もう一つ、相続した実家の売却を考える方に、丁寧にお伝えしたいのは、賃貸取引と売買取引とで扱いが異なるという点です。

• 賃貸取引：特殊清掃等が行われた自然死や、自殺・事故死などの場合、事案の発生(特殊清掃が行われた場合は発覚)からおおむね3年が経過した後は、原則として告知は不要とされています。ただし、事件性が高い、社会的な影響が大きいなど、周知性の高い事案は例外とされています
• 売買取引：賃貸のような「3年」といった明確な期間の定めがなく、賃貸よりも慎重な扱いが必要になります

実際にどこまで告知すべきかは、個別の事情によって変わります。相続した実家を売却する際は、早めに不動産会社に相談しておくことをおすすめします。

費用をカバーできる保険はあるのか

賃貸物件のオーナー向けには、「孤独死保険」「家主費用特約」といった商品があります。火災保険に特約として付けられるケースが多いようです。補償の内容は保険会社や商品によって異なりますので、ご自身の契約を確認する必要があります。

一方で、相続した持ち家(空き家)の場合は、こうした特約の対象外になっているケースもあります。相続した空き家にかけている火災保険の内容を、一度確認しておかれることをおすすめします。

業者を選ぶときに、気をつけたいこと

一般廃棄物収集運搬業の許可を確認する

残置物の搬出・処分を伴う場合は、市町村長の「一般廃棄物収集運搬業許可」を持っているかどうかを確認してください。許可は市町村ごとの扱いになりますので、岡山市の物件であれば岡山市の、赤磐市の物件であれば赤磐市の扱いを確認することになります。

悪質業者への注意

特殊清掃は、デリケートな状況で急いで依頼することが多いため、足元を見た高額請求などのトラブルも報告されています。次のような点を確認すると安心です。

• 見積もりの内訳が明確かどうか
• 複数の業者から見積もりを取れているかどうか
• その日のうちの契約を強く迫ってこないかどうか

空き家のまま放置された場合のリスクについては、「特定空家に指定されないために｜残置物と空き家放置の関係」もあわせてご覧ください。

なお、咲良不動産は、特殊清掃や残置物処分を直接請け負う許可・技術を持っていません。業者選びのご相談や、売却時の告知についてのご相談であれば、不動産の専門家としてお力になれます。

相続した実家で、最初にしておきたい動き方

特殊清掃が必要かもしれない、という状況で、慌ててご自身で片付けを始めてしまう方がいらっしゃいますが、まずは落ち着いて、次の順番で動くことをおすすめします。

• 無理に立ち入らない・片付けない：臭気や衛生面のリスクがあるため、状況が分からないうちに一人で作業を進めるのは避けてください
• 現状を写真などで記録する：業者の見積もりや、売却時・保険の相談の際に、状況を説明する材料になります
• 価値のありそうな遺品は勝手に処分しない：相続放棄を検討している場合、遺品の扱い方によっては、後から放棄が難しくなるケースがあります。迷う場合は、専門家に確認してから進めてください
• 複数の業者から見積もりを取る：1社だけで決めず、内訳を比べて判断します

気持ちの面でも、とてもつらい状況だと思います。生前整理やご家族との話し合いについては、「生前整理、元気なうちに実家の片付けを家族で話しておく」でもお話ししています。事前に備えておくことが、ご家族の負担を軽くすることにつながります。

まとめ

特殊清掃は、特別な誰かにだけ起こることではなく、誰にとっても身近になりつつあるテーマです。通常の遺品整理との違い、費用の目安、そして売却時の告知。これらを知っておくだけで、いざという時に落ち着いて対応しやすくなります。

一人で抱え込まず、まずは一度ご相談ください。残置物の扱いについては「“売れそうで売れなかった”その後｜残置物処分は、いつ・どう進めればいいか」も参考になります。

※本記事は一般的な情報をまとめたものです。費用や告知の要否は個別の事情によって異なりますので、具体的な判断は、専門家にご確認ください。