相続した実家、「兄弟でどう分けるか」で悩んでいませんか

ご両親が遺された家をどう分けるか。相続のご相談の中でも、いちばん揉めやすいのが「不動産」です。現金であれば1円単位できれいに分けられますが、家や土地はそうはいきません。岡山市中区・東区・赤磐市エリアでも、「仲の良かった兄弟なのに、実家の相続をきっかけに、口をきかなくなってしまった」というご相談を、これまで何度もいただいてきました。

私はこれまで岡山市エリアを中心に、1000件以上の不動産取引に携わってきました。その中で感じるのは、相続の不動産トラブルの多くは「分け方の選択肢を知らなかったこと」が原因になっているということです。今日は、兄弟間で揉めにくい不動産の分け方と、「換価分割」という選択肢について、正直にお話しします。

相続の不動産が揉めやすい理由

相続財産の中でも、なぜ不動産だけがこれほど揉めやすいのでしょうか。主な理由は次の4つです。

• 金額が大きく、相続財産の中で不動産が占める割合が高いことが多い
• 現金のように、きれいに切り分けることができない
• 実家への思い入れの強さが、兄弟それぞれで異なる
• 「いくらの価値があるのか」の評価で、意見が割れやすい

「分けにくいのに、金額が大きくて、気持ちも絡む」。この3つが重なるからこそ、相続の不動産は他の財産以上に慎重な話し合いが必要になります。岡山市内でご実家を相続されたお客様からも、「価格をいくらと見るかで、兄弟の意見が最初から食い違ってしまった」というお話をよく伺います。

不動産の分け方は、大きく4つある

相続した不動産の分け方には、主に次の4つの方法があります。それぞれにメリットと注意点があるため、まずは全体像を押さえておきましょう。

現物分割:財産をそのままの形で分ける

「家は長男、預貯金は次男」というように、財産をそのままの形で分ける方法です。手続きがシンプルで分かりやすい一方、不動産の価値が相続財産の中で大きな割合を占めていると、相続人同士で不公平感が生まれやすいという弱点があります。

代償分割:一人が家を継ぎ、代わりにお金を払う

相続人の一人が家を受け継ぎ、その代わりに他の相続人へ現金(代償金)を支払う方法です。実家に住み続けたい方がいる場合に向いていますが、代償金として支払えるだけの現金を、受け継ぐ側が用意できるかどうかが課題になります。

換価分割:家を売って現金にし、代金を分ける

不動産を売却して現金化し、その代金を相続人で分ける方法です。現金化することで「1円単位まで、きっちり公平に」分けることができます。特に、誰も住む予定のない実家を相続した場合に適した方法といえます。

共有分割:相続人全員の共有名義にする

相続人全員が共有名義で不動産を所有する方法です。一見「みんなで平等に持つ」ため公平に思えますが、実務の面からは、できるだけ避けていただきたい選択肢でもあります。理由は次の章で詳しくお話しします。

「とりあえず共有名義」を安易に選ばない方がいい理由

相続の話し合いがまとまらないとき、「とりあえず全員の共有名義にしておこう」という結論に落ち着いてしまうケースが少なくありません。ですが、共有名義には後になって火種になりやすい、次のような問題があります。

• 売却や賃貸に出す際、共有者全員の同意が必要になる
• 相続人のうち一人でも反対すると、手続きが止まってしまう
• 共有者がさらに亡くなり、次の相続が発生すると、権利者がどんどん増えて複雑化する
• 年月が経つうちに「誰がどれだけの持ち分を持っているか」が分からなくなることもある

岡山市中区・東区・赤磐市エリアでも、共有名義のまま何年も、時には何十年も「塩漬け」になっている実家のご相談を、私はこれまで数多く見てきました。共有分割は「話し合いがどうしてもまとまらないときの、最後の手段」として捉えていただくことをおすすめしています。

換価分割が「兄弟で揉めにくい」と言われる理由

換価分割がおすすめできる最大の理由は、その「公平さ」にあります。「分けられないもの(不動産)」を、いったん「分けられるもの(現金)」に変えることで、それぞれの取り分を1円単位ではっきりと分けることができます。

「兄は多くもらったはずだ」「自分は損をしたのでは」といった、後々まで残りやすいモヤモヤした感情が生まれにくいのも、換価分割ならではの利点です。岡山市内で、ご実家に誰も住む予定がなく、遠方にお住まいの兄弟で相続された場合には、換価分割がいちばん円満な結論になりやすいと感じています。

換価分割を選ぶときに、必ず知っておきたい注意点

公平で分かりやすい換価分割ですが、進める際にはいくつか注意すべき点があります。

• 売却には、査定から契約・引き渡しまで一定の時間と手間、諸費用がかかる
• 売却で利益が出た場合、譲渡所得税が相続人それぞれの持ち分に応じて発生する
• 遺産分割協議書に、「換価分割である」ことを明記しておく必要がある
• 代表者一人の名義で売却する場合、書き方によっては贈与とみなされ、贈与税がかかる疑いを招くことがある

特に遺産分割協議書の書き方は、後になって税務上の思わぬ誤解を招くことがあるため、注意が必要です。岡山市内で換価分割をご検討の際は、不動産会社だけで進めるのではなく、税理士や司法書士としっかり連携しながら手続きを進めることを強くおすすめします。

換価分割を進める流れ

実際に換価分割を選んだ場合、どのような流れで手続きが進むのか、ここで大まかな流れをご紹介します。岡山市内でご相談をいただく際も、多くの場合この流れに沿って進めていきます。

• 相続人全員で遺産分割協議を行い、「不動産を売却して代金を分ける」ことに合意する
• 遺産分割協議書を作成し、「換価分割である」ことを明確に記載する
• 相続登記を行い、いったん相続人(代表者、または相続人全員の共有名義)へ名義を移す
• 不動産会社に査定を依頼し、売却活動を開始する
• 買主が見つかり次第、売買契約・引き渡しを行う
• 売却代金から諸費用を差し引き、あらかじめ決めた割合で相続人に分配する
• 利益が出た場合は、相続人それぞれが翌年に譲渡所得税の確定申告を行う

売却から代金の分配までは、早くても数か月単位の時間がかかることが一般的です。岡山市中区・東区・赤磐市エリアでご実家の売却をお考えの場合も、「いつまでに分けたいか」という目標時期から逆算して、早めに動き出すことをおすすめしています。

実家の相続、どの分け方を選べばいいか

ここまでご紹介した4つの分け方は、それぞれ向き・不向きがあります。ご家庭の状況に合わせて、次のように考えていただくと選びやすいかと思います。

• 実家に住み続けたい相続人がいる場合:代償分割か現物分割を検討する
• 誰も住む予定がなく、公平に分けたい場合:換価分割を検討する
• 共有分割は、話し合いがまとまらないときの最終手段として位置づける

ご家庭の事情によって、最適な分け方は変わってきます。どの方法が正解というものではなく、相続人全員で早めに話し合い、納得できる形を一緒に探していくことが何より大切です。

まとめ:大切なのは「お金の分け方」より「家族の関係を守ること」

相続で不動産を分けるとき、本当に大切にしていただきたいのは「お金をどう分けるか」以上に、「家族の関係を守ること」と「公平で、しこりの残らない分け方を選ぶこと」だと私は考えています。

揉めるかどうかの分かれ目は、多くの場合「早めに、公平に、家族みんなで話し合えたかどうか」にあります。換価分割はその選択肢の一つとして、特に誰も住まない実家を相続された場合には、有力な方法になります。

岡山市中区・東区・赤磐市エリアで実家の相続にまつわる不動産の分け方にお悩みの方は、咲良不動産へお気軽にご相談ください。特定のご家族の味方につくのではなく、中立な立場で相続人の皆様全員が納得できる形を、これまでの1000件以上の取引実績をもとに一緒に考えさせていただきます。