「ローンが残っていても売れるの？」という不安

「住宅ローンがまだ残っているけど、売却なんてできるのだろうか」——そう不安に思う方は、実はとても多いです。

結論からお伝えすると、ローンが残っていても売却は可能です。今日は、その仕組みと注意点をお話しします。

ローンが残った家が売れる仕組み

住宅ローンを組む際、金融機関は物件に「抵当権」を設定しています。売却するには、この抵当権を抹消する必要があります。

抵当権を抹消するには、ローンの残債を全額返済する必要があります。多くの場合、売却で得たお金で残債を一括返済し、その手続きと同時に抵当権を抹消します。抵当権抹消の登記自体は司法書士に依頼するのが一般的で、費用の目安は登録免許税と報酬を合わせて1〜2万円程度です。

アンダーローンとオーバーローン

• アンダーローン：売却価格がローン残債を上回る状態。売却代金で完済でき、差額が手元に残る
• オーバーローン：ローン残債が売却価格を上回る状態。不足分を自己資金で補うか、金融機関と相談する必要がある

オーバーローンのときの選択肢

不足分を貯蓄で補える場合は、それで完済して売却できます。目安として、不足額が数十万円程度であれば自己資金で対応される方も多いですが、金額が大きい場合は他の方法も検討が必要です。

難しい場合は、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」という方法もあります（参考：住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」）。任意売却では、金融機関と相談のうえで残債の返済計画を立てながら売却を進めますが、通常の売却より条件面で制約が出ることもあるため、早めに金融機関や不動産会社に相談することが大切です。

住み替えの場合は「買い替えローン」も選択肢に

今の家を売って新しい家に住み替える場合、オーバーローンの状態でも「買い替えローン」を利用できることがあります。これは、現在の住宅ローンの残債と新居の購入資金をまとめて借り入れる仕組みです。ただし、新居の借入額が大きくなる点には注意が必要です。利用できるかどうかは金融機関によって条件が異なるため、事前に相談しておくと安心です。

売却の流れ

• 1．金融機関にローン残債を確認する
• 2．不動産会社に査定を依頼し、売却可能な価格を把握する
• 3．アンダーローンかオーバーローンかを確認する
• 4．売却活動を開始し、成約後に残債を一括返済・抵当権抹消を行う

まとめ

住宅ローンが残っていても、正しい手順を踏めば売却は可能です。大切なのは、早い段階でローン残債と売却可能価格を把握しておくことです。

• まずは金融機関にローン残債を確認する
• アンダーローンかオーバーローンかを把握する
• オーバーローンの場合は、自己資金・任意売却・買い替えローンなどの選択肢を早めに検討する

岡山市中区・東区・赤磐市エリアで、ローンが残る家の売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。金融機関とのやり取りも含めて、一緒に進め方を整理します。