不動産を売却する際、不動産会社と結ぶ契約のことを「媒介契約」と呼びます。この媒介契約には3つの種類があり、どれを選ぶかによって、売却のスピードや価格に差が出ることもあります。これまで約1000件の取引に携わってきた経験から、それぞれの特徴と選び方をお話しします。

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に正式に依頼するための契約です。「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ売主様の自由度や、不動産会社に課される義務が異なります。

①一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。ご自身で買主様を見つける「自己発見取引」も可能です。

一方で、不動産会社側には、販売状況の報告義務やレインズ（指定流通機構）への登録義務がありません。そのため、会社によっては積極的な販売活動につながりにくい場合もあります。

②専任媒介契約

依頼できる不動産会社は1社のみですが、自己発見取引は可能な「バランス型」の契約です。

不動産会社にはレインズへの登録義務（契約から7営業日以内）と、2週間に1回以上の販売状況報告義務が課されます。売主様にとって、進捗が見えやすい契約形態といえます。

③専属専任媒介契約

3種類の中で最も厳格な契約です。依頼できる不動産会社は1社のみで、自己発見取引もできません。

その分、不動産会社にはレインズへの登録義務（契約から5営業日以内）と、1週間に1回以上の販売状況報告義務が課され、密なフォローを受けやすい契約形態です。

そもそも「レインズ」とは

レインズ（指定流通機構）とは、全国の不動産会社が物件情報を共有できるネットワークです。ここに物件情報が登録されると、他の不動産会社の担当者も物件を確認できるようになり、買主様との接点が広がります。専任・専属専任媒介契約では登録が義務付けられているのに対し、一般媒介契約では義務がないため、この点も契約選びの判断材料になります。

3つの契約の違い【比較】

• 一般媒介契約：複数社に依頼可能／レインズ登録義務なし／報告義務なし
• 専任媒介契約：1社のみ／レインズ登録は7営業日以内／2週に1回以上の報告
• 専属専任媒介契約：1社のみ（自己発見取引も不可）／レインズ登録は5営業日以内／1週に1回以上の報告

専任媒介契約が向いているケース

• 一般的な立地・条件の中古住宅
• 権利関係の調査など、手間のかかる物件
• 遠方への住み替えで、こまめなやり取りが難しい方
• 売却期限が決まっている方

一般媒介契約が向いているケース

• 人気エリアにある希少性の高い物件
• 収益物件など、買主様がある程度限定される物件
• 周囲に知られずに売却を進めたい方
• 不動産売却の経験があり、ご自身でも状況を把握できる方

ただし一般媒介契約は、依頼する会社が多すぎると管理が難しくなります。実務上は、2〜3社程度に絞ることをおすすめしています。

専属専任媒介契約が向いているケース

• 初めて売却する方で、手厚いサポートを受けたい
• 自分で買主様を見つける予定がなく、1社にしっかり任せたい
• 頻繁な報告を受けながら、進捗を細かく把握したい方

あわせて注意したい「囲い込み」問題

媒介契約を選ぶうえで、もう一つ知っておいていただきたいのが「囲い込み」の問題です。

囲い込みとは、不動産会社が売主様から預かった物件情報を、あえて他社に紹介せず自社内で抱え込んでしまう行為です。売主様と買主様の両方から仲介手数料を得たい（いわゆる「両手取引」を狙いたい）という会社側の事情から起きることがあります。

囲い込みが起きると、本来なら早く見つかったはずの買主様との出会いが遅れ、結果的に売却期間が長引いたり、値下げにつながったりするおそれがあります。

これを見分けるポイントとしては、「他社から問い合わせがあったときの対応状況を教えてもらえるか」「レインズへの登録状況を証明する書面（登録証明書）を発行してくれるか」などが挙げられます。契約形態にかかわらず、販売状況をきちんと報告してくれる、信頼できる担当者を選ぶことが何より大切です。

まとめ

媒介契約は、物件の特性と売主様のご事情によって、最適な選択が変わります。

• 複数社に幅広く声をかけたいなら一般媒介契約
• 1社にバランスよく任せたいなら専任媒介契約
• 手厚いサポートを受けたいなら専属専任媒介契約

岡山市中区・東区・赤磐市エリアで不動産売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。物件の状況に合わせて、最適な媒介契約をご提案します。